每月彙整：十二月 2010

日本房市現生機 記者蕭麗君／綜合外電報導

日本房地產自從泡沫破滅後就一蹶不振。不過拜亞洲熱錢湧入，日本房市可能出現一線生機。日本菸草產業株式會社（Japan  Tobacco  Inc.）最近出售3棟複合大樓就是重要測試指標。市場觀察家預估將可賣到1,000億日圓。

這是美國雷曼兄弟宣告破產後，東京第一起大型商用不動產的出售交易，因此格外受到業者與銀行家的高度關注，將根據該案的銷售情況，來研判日本房市是否有回春跡象。

日本菸草要出售大樓的所在地位於品川，以前是該菸草公司的總部。日本菸草將會倚賴市場需求，決定是要分別出售這3棟大樓，或是綑綁一起對外出售。日本菸草是全球第3大菸草公司。

自從全球金融危機引爆後，日本疲弱的房市需求更加低迷，該國地價已經將近10年出現下跌。

不過這次日本菸草出售大樓的交易之所以異於往常，在於亞洲投資者對於該房地產的興趣濃厚。在過去，多數海外房地產投資，都是西方私募基金或投資銀行流入日本。

巴克萊資本分析師橋本認為，這次交易有可能是來自亞洲，像是台灣、香港、南韓、新加坡或中國的主權基金或退休基金的資金流入。

日本菸草發言人表示這起交易的競標時間是在11月25日，該公司預期協議將可在明年1月達成。

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台灣投資客  流行東京當寓公 2010 記者蔡惠芳／東京報導

在政府一波波的打房鋒頭上，台灣房地產市場的投資客，最近有轉向到日本東京的趨勢。最新調查顯示，54％的房市買方對於投資日本房地產有興趣，主要誘因是，到日本當「東京包租公」的跨國房東，每年租金報酬率竟然可高達5至7％，為資金最佳的長期避風港。

每年觀光局調查結果都顯示，日本是台灣人最嚮往、喜歡旅遊的國家，移民到日本、購屋置產到日本，也是不少台灣人的夢想。

針對成交金額達新台幣2,000萬元以上的已購客戶，所完成的3,000份問卷調查顯示，54％認為投資日本房地產有潛力，23％期待長期在日本定居。

其中，尤以30到39歲的年輕族群，比重最高；其次，是40到49歲的購屋客戶，民營企業的高層主管有48％，比重最高。

東京、上海、台北3大城市的中古屋平均房價調查結果顯示，東京平均房價大約4,289萬日幣，台北市為4,689萬日幣，上海達5,210萬日幣，因此台北、上海的房價，已追上東京，主要是東京房價泡沫化惡夢已長達22年，房價跌無可跌；反觀租賃需求卻相對殷切，因此支撐出年租金報酬率5到7％的亮眼成績，高居亞洲16大城市之冠。

日本房子買賣仲介服務費是賣方、買方各付3％給經紀人，總共6％；台灣客戶到東京買房子，銀行貸款靠台灣金融機構東京分支機構提供，成數為房屋總價的5至6成；銀行貸款利率約3％。

不過日本人第1戶自用住宅的貸款利率，只有0.8％，貸款成數卻可獲得8至9成之譜，進入門檻相對較低。

日本東京房地產泡沫已經歷長達22年之久，最貴的豪宅在六本木之丘，每坪約1,100萬日幣、換算新台幣大約400萬元，台北市豪宅的房價這兩年已快追上東京。

不過，即使這22年東京房價沒什麼大漲，房地產增資誘因不如中國大陸來得大；但是，東京住宅每年租金報酬率大概高達5％以上，是台灣普遍沒有2％不到的兩倍，頗具中長期租金報酬率的誘因，因此目前透過房屋仲介業者到東京投資置產的台灣買家，大概有7成是屬於投資型客戶，偏好追求穩定的租金收益。

台北東京對飛商機 – 國人紛赴日本置產 更新日期:2010/11/02  03:33  張中昌

台北松山機場和東京羽田機場恢復對飛後，大大提升台灣到日本的便利性，除了可望帶動觀光效益，也同時催化台灣客在日本投資置產的買氣，從房仲業者調查數據顯示，今(2010)年成交件數己達40件左右，總銷金額約新台幣18.5億元。

日本於十二年前就已開放外國人可自由取得不動產，不但毫無數量限制，而稅費負擔也與日本民眾相同，更可進一步買車、辦貸款、銀行信用卡等，規定顯得相對寬鬆。

探詢日本購屋的客戶比例在今年顯著增加，最大因素就是台北房價已超越東京，且東京現階段房價已觸底，是投資人進場撿便宜的好機會。

另外，置產後若非自住，更可出租賺取獲利。林彥宏表示，換算下來東京租金收益率約在6~7%間，比起台北中古宅僅2%左右，高出一倍以上，也是促使越來越多人有意到日本看屋的主因。

現在會想到日本置產的消費者，主要客群可分為長期投資型及置產型，多半與日本有間接淵源，例如曾在當地留學或有生意往來。同時因為直飛效應，使得羽田機場週遭區域指名度明顯提升，包括港區、涉谷區、中央區、千代田區都是台灣客的最愛。

其中，長期投資型客戶看中的物件約為新台幣7,400萬至1.11億元左右的整棟住宅，並交由當地的租賃管理公司代管，每月需付5%~6%投資物件代管費，省去跨國管理的麻煩。

此類客戶較特別的是，從早先投資金額約2,000萬日幣的小戶型投資，由於逐漸瞭解市場，因此轉向經濟規模較大的投資產品，投報率約在6%以上。

至於置產型客戶又可再分為二大類，其中一類多為小孩在日本唸書，想為兒女購置就學住宅的父母，此類客群的購屋預算約在新台幣1,850萬至3,700萬元左右，偏好沿著就學區域地鐵路線上的新成屋二房產品。

另一類則為資金充裕的退休族群及企業家，購置國外第二宅做為休閒或度假用，購屋預算約在新台幣3,700萬至7,400萬元以上。不過，無論是小型投資客戶或置產型客戶，仍以管理良好，外觀較佳的大樓產品做為第一選擇。

今年以來，房屋仲介都率領高階主管赴日考察，企圖搶先攻佔台北松山機場和東京羽田機場，恢復對飛後的房仲商機。

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日圓止漲！匯兌湧　賣現金賺匯差 更新日期:2010/09/16  18:43  蔡沛玲

日本央行6年來，第一次出手干預匯價，讓這2天的日幣匯率，維持在1比0.3751上下，相當於是用1台幣，只換到2.7日幣，不過，比起上個禮拜，日幣大漲到1台幣只能兌換2.4元，感覺讓消費者比較安心。因此，這2天銀行都出現，打算逢低買進日幣的民眾，有趣的是，還有人專程來賣日幣。

拿著大把日圓，這位鄭先生，居然是來賣日幣。銷售日圓民眾鄭先生：「目前來講，不太吃虧啦。」

怎麼會沒差，讓人聽的一頭霧水，原來，10年前，鄭先生買的匯率，是1台幣，兌換3.2日幣。

當時，捧著25萬現金，來買80萬日幣，如今這筆錢沒在用了，趁著升值趕緊賣，這一轉手，換得了31萬，賺了6萬，等於升值了2成。

原來，鄭先生看好日幣升值的趨勢。銀行行員：「今天和昨天比較低(日圓匯率)，前天的話，就比較高。」記者：「所以今天換的人比較多？」銀行行員：「嗯，今天換的人比較多。」

銀行匯兌的營業區，湧進了大批人潮，不少人趁著日本政府出手干預，趕緊逢低買進，銀行匯兌，算是小CASE。最近到日本買房風潮興盛，投資客無視於日幣高漲，居然也能趁著空隙撿到便宜。

是這間位在橫濱的店面，價值4億日幣，9月初得標，要付10%的訂金，原本8日就得付錢，不過，投資者因為公務繁忙，不小心拖了一個禮拜，15日才給錢，居然這一來一往，省了41萬。

投資者，算盤打的精，還想到借日幣還日幣的妙招，除了跟朋友借，還能跟銀行借，只是得要挑有日本分行的本土銀行，才能拿著有價證券來質押。

日房地產仲介商廖惠萍：「比如說他去存紐幣(定存)，紐幣(利率)可能有4%到5%，他和外商銀行借出日幣，你知道日幣非常低，日幣(利率)可能不到1%，所以4%-1%，一筆錢他還賺了3%。」

儘管日幣漲不停，學到妙招，依舊能省荷包。

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【國際經濟】地價跌幅縮，日本房市回春 2010-09-23  08:17   【時報-外電報導】

日本政府公佈最新地價報告指出，地價出現2007年以來首度跌幅縮小的情況，顯示房市開始回春。專家亦指出，日本不動產市場日趨活絡，惟步調會相對緩慢。而日本住宅用地地王落在東京皇居所在地的千代田區，商業用地地王則還是東京銀座。

根據日本國土交通省公佈報告，迄2010年6月底止的一年間，日本全國地價平均年減3.7％，但跌幅已較去年的4.4％縮小。包含今年在內，日本全國各種用途平均基準地價已連續19年衰退。

日本地價高點是落在1980年代泡沫經濟顛峰時期，目前均價只剩當時的一半左右，不過地價回檔正好有助於吸引購屋民眾以及建商，重新回到總價值高達27兆日圓的日本房地產市場。

德意志銀行駐東京房產分析師大谷洋次指出，今年3月東京公寓價格攀升到近20個月新高，正反映出房市的回春。大谷認為，日本房市已經處於復甦狀態，只是步調非常緩慢。

日本三菱地產的執行長木村惠司也表示，東京房市即將走出谷底，會有大量土地併購案出現。

另根據芝加哥仲量聯行（Jones  Lang  LaSalle）統計資料，今年第2季日本商用不動產投資較去年同期大增35％，達58億美元，反映出市場日趨活絡。

根據日本國土交通省報告，東京、大阪以及名古屋等主要都會區的地價，與去年相比下滑3.2％，減速較去年的6.1％大為放緩。鄉村地區地價則年減3.9％。

報告也顯示，日本住宅用地地王落在東京皇居所在地的千代田區，該區每平方公尺平均地價達280萬日圖。至於商業用地地王則還是東京銀座，該區每平方公尺地價達2,020萬日圓。

不過，日本全國商用不動產地價跌幅最深的10個地點，也有4個就位在銀座。國土交通省官員指出，這是因為許多精品品牌在銀座的店面先後歇業，導致租金下跌，連帶拖累地價。(新聞來源：工商時報─記者林佳誼／綜合外電報導)

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