年度彙整：2011

投資日本不動產 – 台日簽投資協定　雙邊合作更緊密

發表於 2011 年 10 月 04 日 由 日本不動產

投資日本不動產 - 台日簽投資協定　雙邊合作更緊密
(東京綜合報導）

投資日本不動產

投資日本不動產

日本媒體＜朝日新聞＞9月21日報導，台灣跟日本簽訂投資協議，雙邊合作更加緊密，行政院經建會也在八月底先遣到日本招商，考察日本六大產業，其中更包含房地產。

經濟部長施顏祥指出，日本是台灣重要投資和經貿國，統計超過100多億美元，台灣對日本投資也約10幾億美元，雙邊合作密切，而《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理也表示，投資不只是產業面，已經有不少投資人，嗅到商機，開始投資東京房市。

由於台日文化淵源，在購屋習慣上也大同小異，而日本房仲業觀察，日本年輕人大多離鄉背井到都市工作，大多都需要租房子，對台灣投資客來說，的確是個進場日本房產的契機。

根據《中日房產投資收益報告》透露，日本東京房價水平雖然高，但家庭年均收入為45萬元人民幣，平均套房總價為350萬，房價收入比僅為8:1。跟台北市相比也差不多，根據行政院主計處最新公佈，今年 1到7月平均薪資為新台幣4萬8037元，台北市平均套房總價為350萬，因此投資小坪數物件，兩地利潤差不多，但海外投資又須多考慮距離因素，因此若要投資日本房地產，商用物件或透天厝，利潤空間較為可觀。

《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理表示，商用物件可收租金，租金往往能夠負擔房貸，若放長線評估，房價仍有增值空間。在台日簽投資協定，提高合作關係的同時，產業帶動經濟發展，投資人對日本經濟景氣復甦，也持樂觀態度。

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日本買房秘訣：商用透天厝比套房划算

發表於 2011 年 09 月 21 日 由 日本不動產

日本買房秘訣：商用透天厝比套房划算

日本買房祕訣

日本買房祕訣

 想要投資日本房地產，就必須先了解日本人的購屋習慣。

根據日本的大樓管理法，在管理費之外，還會再多收一筆修繕費，也就是說，消費者買這間大樓，不管是住家或店面，大多要多負擔投報率的2~3%，這筆開銷是專門投入修繕的部分，國際日本東京不動產公司楊經理表示，新大樓的話，大多在購屋時就先收取一筆基金，可以撐五年十年，但是屋齡老舊一點的話，大多三年或五年會調整一次，原則上大部分的大樓是愈來愈貴。

這一點跟台灣的社區型大樓，只繳管理費的習慣截然不同，台灣的社區修繕，一般是管委會遇到狀況，再跟住戶平均分攤，但日本購屋有修繕基金的配置，建商在建造時，就會擬定好修繕計畫，因此大樓管委會都會有個數字，當然社區戶數愈多，基地面積愈大，修繕費攤提之後，平均下來每個住戶會相對較低，只要到了計畫表上的時間，就算屋況完好，還是必須按照計畫，進行修繕工作。

根據日本房仲業觀察，在台灣顧客投資日本房市來看，平均20通電話詢問要買套房，可能後來經過溝通，顧客了解日本購屋必須負擔修繕費用後，礙於資金的門檻，只有1到2位會成交透天厝，因為透天厝，比較符合台灣經驗，不只在修繕費習慣方面，由屋主自己決定，實際的土地持分較多，增值空間也較大，另外，由於套房的自備款，都是百分之百現金，無法像銀行貸款，套房要脫手也不賣，而且透天厝若是商業用途，一樓還可收取店面租金，租金將可負擔房貸部分。

以日本不動產市場評估，漲幅第一名的是土地，漲幅第二名就是透天厝，這兩年若有進場，購買日本透天厝，平均的漲幅大約是兩到三倍。

那究竟應該投資日本的新成屋，還是中古屋呢？雖然新屋的修繕費較低，但房價較高，因此投報率不高，大約只有5~6%，但中古屋的話，投報率較高7~8%，但修繕費較也高，但商用店租的日本房客，多半會負責修繕的部分，因此中古屋投資較划算。

投資人若想看準日本房市，大概準備一千萬台幣左右即可進場，可買到兩千萬的物件，不足的部分可跟銀行借貸，而透天厝大慨行情就是兩千多萬。

歡迎有興趣投資日本不動產的朋友們電話詢問：02-5576-0690

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日本買房投資諮詢 － 日本東京千代田區　陶先生投資經驗分享

發表於 2011 年 09 月 14 日 由 日本不動產

日本海外不動產投資

日本買房經驗分享

日本買房經驗分享

在日本311強震後四個月，陶先生終於出手，買了日本不動產！

陶先生：「投資活動就是要勤做功課，我看過三十幾個物件，屋主今年初開價三億五千萬日幣，可能因為地震過後不好賣，主動降到兩億九千八百萬日幣，一降價我就馬上下手，我才去兩次就下訂了。」

日本人賣房子，或許就跟民族性一樣堅韌固執，房價很難砍，不過311 震後，確實是個時機。

陶先生：「我覺得日本經歷311大地震之後，就像台灣SARS期間一樣，房價跌無可跌了，但是我們比較戲劇化，是SARS之後大漲嘛，那以日本的經濟數據看起來，我不認為它會大漲，我們做的本來就是長期性投資，將來穩定的租金收入就好啦！」

即使對現階段可觀的租金收入，已經感到很滿意，陶先生仍懷抱著日本房地產未來可能會大漲的夢想，買的物件，坐落在都心五區中的，千代田區。

陶先生：「千代田區是日本東京的23區中，比較精華的都心五區，是在JR山手線的內圈裡，那千代田區也是很高級的地段，而且我的房子附近有兩個捷運站。」

地段好，房客不難找。這是一棟四層樓的商用物件，一二樓租給了懷石料理，三四樓也是店面或辦公室，流動性較大，不過目前是滿租狀態。

陶先生說：「我從來沒有進去過，房東不能去打擾人家房客，所以我只有在外面看，因為日本是一個點讓制度完備的國家，日本房仲所提出的資訊，有一定程度的可信度，所以我們完全信任，日本房屋仲介公司所提供的出租資訊」。

由於滿租，所以在買賣房子時，房客租約都要轉讓下來，這也是在日本盛行的交易模式－「交換鑰匙」，陶先生還在辦理過戶手續，但人住台灣的他，已經打算要委託「物業管理公司」，協助管理。

陶先生說：「物業管理這個行業，在先進國家是很完備的，日本也是，我就委託這些物業管理公司，大概要提撥6%的收益出去做這塊，但修繕費應該會更多。」

陶先生預估修繕費會花更多，尤其這個屋齡已經20年，雖然遇到強震屹立不搖，但外觀的瓷磚難免脫落。

陶先生說：「我們有請結構技師去評估，花了大概30多萬日幣，他們認為沒有問題，日本方面的地產提供的檢測報告，我們認為有非常大的可信度，所以不在意那小外傷，但做了局部修復。」

在萬全的準備下，陶先生認為這次海外投資日本房市，會有6%~8%以上的收益，即使小孩在美國讀書租屋，他還是決定投入東京高投報率物件。

陶先生說：「美國房子的持有成本很高，如果二三十年不漲價的話，你所有繳出去那些稅金，都足以再買一間房子了，而且美國次級房貸的問題，以及房地產基本體制不健全，我不認為它未來會大漲，甚至還在下跌過程，沒有落底呢！」

當然，投資海外房市，中國大陸也是評估點之一。但陶先生認為，中國大陸房市，跟過去比起來，相對高點，風險性較大。

陶先生說：「中國大陸現在在一個高檔的位置上，加上又是人治的社會，法令說改就改嘛，日本是法治國家，所有從業人員都有它的專業性，感覺起來就比較安全吧！」

回頭看自己居住的台北市，陶先生說，現在買也不是，賣也不是，所以選擇日本，第一次投資日本的經驗很愉快，也期待下次的物件更棒！

感謝陶先生選擇國際東京不動產公司諮詢服務及熱心的分享日本購屋經驗，日本買屋行圓滿結束!!

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日圓漲.日本房地產市場蠢蠢欲動 海外熱錢湧入　

發表於 2011 年 08 月 31 日 由 tokyohouse

日圓漲.日本房地產市場蠢蠢欲動海外熱錢湧入

   日本不動產

日本不動產市場再度被重視？全球股災又起驅使資金再度湧進日圓，推升日圓上周五(8/19)盤中升破76日圓兌1美元大關，改寫歷史新高價。日本媒體報導，為了壓低日圓，日本政府除了將發動新一波干預外，日本銀(央)行也可能同時宣布額外的寬鬆貨幣措施。

1980年代後期，為刺激經濟的發展，日本銀行採取了非常寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產和股票市場，致使日本房地產價格暴漲。雖然十幾年期間，日本房市起伏波動，《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理也表示，目前以東京房市來說，新成屋和中古屋的房價，的確有水漲船高趨勢。

不過根據日本國土交通省公佈數據，關於東京房地產，新成屋建築成本，不含土地一坪是30萬台幣，售價通常是50~60萬台幣，但中古屋只賣20萬台幣，日本房仲業者表示，建築成本反映在售價上，相形之下，很多人到東京投資，中古屋投報率相對較高。

隨著日本經濟持續復甦，日本房地產價格已出現上漲趨勢，尤其是東京黃金地段的地價上漲飛速，東京中央區地王2006年每平方公尺要價1,900萬日圓，較2005年上漲38%，地價上升帶動首都圈公寓價格上漲，有些房地產專案的平均價格甚至比2005年底高出20%。

不過日本房仲業者表示，東京房地產曲線仍未到達最高點，後市依舊看好，雖然受到歐美國債高漲，美元疲弱，導致日圓上漲，但相較於2008年的金融海嘯，風暴所在地－紐約，但是紐約的房價現在看來，是往上漲的，那現在有歐債風暴，但法國巴黎，德國柏林，還有英國倫敦，這些世界各國的首善之都，房價都不太可能跌下來，甚至澳洲雪黎，房價都是往上漲；如果要投資日本房產，以這個觀點來看，特別是東京房市，面臨全球化的衝擊力道，相對抗跌。

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日本房市未受全球股災影響 , 投資日本詢問度高!

發表於 2011 年 08 月 22 日 由 日本不動產

日本房市未受全球股災影響　投資日本詢問度高  （東京房產綜合報導 ）

日本投資房地產－股災購屋熱

日本投資房地產－股災購屋熱

台北股市8月14日起，連續兩天一片慘綠，根據《奇集集生活萬用網》，針對500位持有資金的民眾，進行「股災對購屋意願的影響」調查，結果有五成三的受訪者表示，想要購入房屋投資或自住，顯示民眾購屋信心，並未因股災而明顯動搖，反倒加快部分民眾看屋買屋的腳步。

反觀台灣首善之都－台北市，房價居高不下，購屋者下不了手，而《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理表示，已經有不少客戶，看中日本房地產，因為相較於311強震後，日本房市跌到谷底，這波全球股災，日本房價跌勢不但不明顯，仍然持續低點。

日本房市受股災影響既然有限，民眾到日本投資房地產的報酬率，概況又是如何呢？日本房屋仲介統計，這兩三年內，投資標的在最貴的銀座，一坪兩千萬台幣，投報率大約5%以下，但過了銀座，其它地區，新宿、港區、千代田、中央、澀谷的投報率較高，有可能到達7%以上；如果都新五區投報率落在7%上下，房價中古屋單價大約60幾萬，如果偏一點，像上野、淺草橋、台東區，可能一坪只要30幾萬而已，再偏一點，就類似台北市的文山區或萬華區，在日本東京房價行情，一坪大概只要20萬台幣。」

另外，民眾到日本投資，大多會參考日本經濟景氣，根據官方統計指出，日本4-6月國民生產毛額GDP，經季節調整後，只下滑0.3%，減幅較前一季趨緩，經濟成長是否反映到日本購屋行情，依照日本房地產價格的曲線看來，還需要兩到三個月觀察，但租屋行情較不為所動，在日本租個套房，大概換算是台灣的三倍，但到日本買房，又相對便宜，日本房屋仲介表示，投資日本房市，租不如買。

根據日本房屋仲介，所提供的日本不動產租屋行情，一個套房大約可收租金達三萬多台幣，但到日本購屋，房價卻比台灣還低，每個月收來的租金，超過房屋貸款，更別說建築物本身的增值潛力，到日本長期投資，買屋養老，不再只是夢想。

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