年度彙整：2012

日本東京房地產投資心得篇(八)

發表於 2012 年 12 月 17 日 由 日本不動產

高投報率的日本房地產

日本東京房東

想要當東京房東，要先了解日本東京租金投報率對你的意義，日本房東超過7%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的，甚至有些高達15%以上，當然不代表就沒有低報酬率的，在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下，日本東京房地產的算法跟台灣有些不同，也有1坪200萬以上的新屋，也有一坪30至40萬的店面一樓，(本公司強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣)，新舊的價格差距很大，不像台灣有些中古屋貴得離譜，多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價，這樣是相當不合理的，具統計台灣目前真正目前透過都市更新而成的案子，大約是  1/200。換句話說，你必須買上200間以上的舊房子，才有可能有一間都市更新。

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日本東京房地產投資心得篇(七)

發表於 2012 年 12 月 06 日 由 日本不動產

投資日本不動產，快樂當房東，24小時都在賺錢!

日本東京房東

從小到大作文題目問你長大要做甚麼?就是沒人說我長大的志向是當房東，其實把自己的生活目標設定，要努力當房東，這沒甚麼不好，甚至可以往這個方向前進，我個人覺得努力到世界當房東為目標，那將會有不同的生活感受。(當房東的形式有很多種，寫軟體收月租費是一種房東，發明專利收專利費有是一種房東，買遊覽車租給別人也是一種房東)。

出租的形式有很多種，但是大部分的產品都會因折舊或隨著時代的變化淘汰或消失，不動產的房東最普遍，門檻也較低，相對土地也較保值，長期而言都市的土地除了商圈的轉移外，價值與價格較不易消失，前題是取得成本要越低越好，且一定必須國際型大都市。

要讓房子成為你的老年年金而不是在消耗你的老年年金，養房子跟養孩子一樣在”養父母前要先學會養自己”，如果你的孩子連自己都養不活怎麼可能會養的你呢。房子也是一樣，要先會計算出房子房租至少要比房貸加利息還要高出2成以上，這樣的投資會比較安全，若每月都從你的資產或收入支出房貸，這樣房子就成為你的負債。要讓房子成為你的資產，基本上，”這個房子一定要先養得起自己”，然後才能成為您的老人年金或養得起您。

養這個”房兒子”不能像”養兒子”一樣，一天到晚向您伸手要錢，繳學費伸手要錢，零用錢要伸手要錢，交女朋友也要伸手要錢、、、、。”房兒子”向您伸手要錢時，只有繳地價稅、水電雜費、房貸、修繕這四類而已。若您的”房兒子”還是宅男宅在家，而無法工作賺錢，勢必是一個負擔。”房兒子”房租薪水收入越高，您就越不用擔心他，這也就是為何所有專家一再強調投資不動產，地段最重要了。越好的地段越容易出租，當然房租薪水收入就越穩定囉。

台灣、日本東京同樣以房貸1000萬為例，在台灣要找1250萬房子房租每月收5萬多，真的是滿困難的，但是在日本東京若以1430萬買的房產要租7萬卻不難。所以在台灣買房地產投資者已經不是在看投報率了，而是在看漲幅的利潤。台灣現在很多投資客買1250萬的房子1400、1500萬就賣，扣掉仲介費與利息後大約可以賺100、200萬，短短幾個月就有幾百萬的獲利。比起6%或10%的房租投報率，的確是漲幅的利潤比較有吸引力。

房價在趨勢往上的時候，這樣操作應該會有利潤，可是房價越炒越高後，無形之中，報酬率就會越來越低，很多人投資就不會以投報率當作投資房地產考慮的因素。風險相對就會越來越高，一但到高點，房貸與利息的壓力就會形成房價往下的力量，當房價往下的趨勢來臨時，就會造成風暴，2008年美國房地產形成的次級房貸風暴就是一個明顯的例子。

日本這20幾年來也是一樣，房價的趨勢是往下的，房價幾乎跌到40幾年前的水位，但最近的10年，日本東京房價已呈平緩微升趨勢，去年日本發生大地震、核爆，日本東京房價遇大利空不跌，充份顯示日本房價有強力的支撐，已較無下跌可能，這時候進場投資日本不動產相對安全。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的，為您的資金規畫最安全的投資收益。

有興趣了解更多日本東京房地產高投報率物件，請來電02 – 5576-0690 張經理

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日本東京房地產投資心得篇(六)

發表於 2012 年 12 月 02 日 由 日本不動產

日本東京當房東也是一種上班族

日本東京租金投報率

如果一間房子出租後的金額扣除房貸跟利息後，剩餘的利潤就像是，一個老闆固定每月發薪水給你一樣，這個前提是在房屋出租的出去才算。如果房屋租不出去，相對你就必須發薪水給房子了。所以本公司一直強調投資房地產一定要買在國際性的都市，如日本東京都，這樣才會減少你付薪水給房子的機率，反而是這個房子老闆一直付薪水給你。在這個前提下，投資日本東京不動產，用較高房租來支付銀行貸款(日本東京都房屋租金行情約台北市3倍)，這樣投資的門款比較低也比較輕鬆，以後賣出去的機率也比較高，未來被套牢的風險就相對比較小了。

這時你一定會問一個比較專業的問題”買日本東京房地產可以貸款嗎?跟哪個銀行貸，日本貸款銀行會說中文嗎?”這些問題，在你下定決心要投資之後都不是問題。前提是你要能放下無依據的擔心，如未來日本會不會地震…等。如果您實際評估之後，覺得現在是好時機，可以進場投資東京房地產，請你相信自已的判斷，未來的事情沒有人能預測。在這裡本公司還是強調投資的安全性，投資安全勝過一切，若是喜歡高報酬高風險的投資者，可能就會投資股市或其他金融商品了。

最近日本「準」首相安倍晉三，公開支持日本央行實施量化寬鬆，導致日圓急貶，日本施行寬鬆貨幣政策後，市場將充滿資金，會有一大部份流向房地產，法人認為將有助日本房價上揚。提醒你投資日本不動產要注意匯差，賺了房租卻賠了匯差，就不是安全的投資，本公司提供專業的資金避險。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的，為您的資金規畫最安全的投資收益。

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圖片來源：http://www.flickr.com/photos/sprengben/4417637202/

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日本東京房地產投資心得篇(五)

發表於 2012 年 11 月 29 日 由 日本不動產

投資是比較出來的，現在是2012年，如果是告訴你投報率1~2%的台北市房地產，跟台灣定存比較是差不多甚至更少，如果跟台灣股市一天漲跌7%比就相對更低了!

2003年前台北市房屋跟店面的投報率大約都有6%以上，當時的房價大約是現在的1/2~1/3，若是經過隔成套房後的房屋出租就會10%以上，如果是頂樓加蓋有些更高達15%以上，用簡單的數學比較就會知道那時台北的房地產是很適合投資的。當時台灣台北市的房價也遠低於日本東京不動產，如果以當時情況來比，聰明的你一定會選擇台北市而不會選擇日本東京房地產。

但是台北市房屋經過這幾年的飆漲，相對再漲上去的空間有限，風險也相對較高，這句話不代表台北的房地產就不會漲了，只是會覺得幅度應該不會像之前那麼快了。反觀日本東京這幾年有微漲，但是經過金融海嘯後日本房地產來到24年來新低，時間上應該也是相對安全的投資選擇，因為日本房價再跌的機率有，但是空間應該不大，站在投資安全性的角度而言，日本房地產應該是一種不錯的選擇。

投資可以很簡單，舉例而言，大家常常希望以房租的方式來養房子(來繳房貸)，可是很多人卻沒有計算出到底要買投報率多少的不動產，才可以簡單實現這個想法!以下先分別以台灣跟日本不動產為例，來計算出在台灣或日本需要購買多少投報率的不動產，可以用房租來繳房貸。

█  以台灣為例:若1250萬房子，現金頭期款2成250萬，其餘1000萬20年房貸2%利息，20年房貸，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

總價1250萬，頭期款250萬，房貸1000萬、 2%利率、20年房貸，計算後每月需付 50,588元    (房貸本利和的算法，可以利用台灣各大房仲業網站計算)

東京房地產投資報酬率計算

50588元x12月/1250萬 =4.85%，所以 至少要找投報率4.85%才可以以房租來繳房貸!

█  若以日本為例:若1666萬房子，現金頭期款4成666萬，其餘房貸1000萬15年房貸3%利息，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

1000萬、3%利率、15年房貸，計算後每月需付 69,058元

日本東京不動產投資報酬率計算

69058元x12月/1666萬 =4.97%，所以 至少要找投報率4.97%才可以用房租來繳房貸!

如果想要買總價高一些的房子，是否也是如此呢?

█  同樣的方式，我們就可以算出若以5000萬的不動產為例，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

例:若5000萬房子，現金頭期款4成2000萬，其餘3000萬15年房貸3%利息，房租投報率要多少，才可以打平房貸?

3000萬、3%利率、15年房貸，計算後每月需付 20,7174元

東京房地產投報率計算

207174元x12月/5000萬 =4.97%，所以 也是找投報率4.97%才可以用房租來繳房貸!

簡單的計算方式的過程中，可以慢慢思考到底有多少資金，可以做多少的投資計畫。過度的投資一定會造成風險，唯有安全的投資才會比較長遠。

透過簡單的比較之後，選擇安全的投資方式，如：A地段跟B地段比，A投報率跟B投報率相比，A國家不動產價格跟B國家不動產價格比，A國民所得國家跟B國民所得國家比，這樣就會不難找出適合的投資計畫了。當然不能以高投報率的物件跟好的地段相比，好的地段投報率一定比較低，但也不能全然以投報率的角度來看房產，這樣有可能會落入被房地產套牢的風險內，最後房子可能賣都賣不掉了。

不動產還是需要地段來做為基礎，投報率是參考值，選到好的地段又高投報率的物件，才是最完美的投資計畫，這樣就可以享受房租來支付您的退休金的夢想了。

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日本東京房地產投資心得篇(四)

發表於 2012 年 11 月 15 日 由 日本不動產

日本東京房地產

包租公只不過是365行中的一個行業而已

請大家不要覺得包租公應該是頭腦簡單、好命、田僑仔、沒事幹…等，至少我不是。我個人會覺得包租公不但是365行中的一行，他也是可以讓你人生變成活兩次的一個行業，因為你不需要把生命賣給公司，可以在自由選擇自己要的人生與工作。選擇當台灣的房東或選當英國的房東、或日本的房東都只是一種職業而已。在這個世界裡，全球都有房東存在，並不是只有台灣才有房東，當日本的房東也是一個不錯的選擇。

我們常常在朋友同事聊天時，都會聊起「台灣的生活好苦喔，物價好高喔，薪水都快付不出生活費了，如果我們在台灣的薪水拿到中國或越南消費，不知有多好，而且在那邊我們還可以當大爺哩!」然後其他同事就會說「你快工作吧!你不要在作夢跟幻想了!」現在我告訴你，這樣的夢想是可以實現的，而且可以實際做到。

當你在台灣工作然後在中國消費，這樣的模式跟在日本工作然後在台灣消費是一樣的。那你一定會問「我們怎麼可能在日本工作，你不要說天方夜譚了。」其實可以的，你可以選擇在日本當一個在日本365行中的 一個行業，沒錯就是日本房東，這樣你就可以實現這個想法了。

雖然台灣的物價高，可是相對於日本來說已經是相當低，當我們在看中國的物價時，就好像是日本在看台灣的物價是一模一樣的。台灣一個便當大約50-80元台幣，日本便當約500-1000日幣，(折合台幣約160-300元台幣。)大約是台灣的3倍。當然薪水上跟台灣也是有差到3倍，如果便當錢是3倍，理所當然房租也應該是3倍。但是照這個標準日本房地產房價應該是台灣的3倍囉。事實上房價卻不是3倍，而且日本東京不動產的中古屋行情還比台北市還低。

這樣應該是不太合理吧，不合理的理由有兩種，不是台北市房地產價格太過高就是日本東京房地產價格過於便宜。這個的答案可能現在我沒辦法幫您回答，可是歷史會給答案。這本書如果5年後或10年後來看，如果是正確的就表示我的預測是正確的。

此時正是日本房地產進場時機

近年來，日本房地產已趨於穩定，根據日本大都會圈的中古大樓之平均總價表所顯示，以東京23區中古住宅大樓為例，2005年到2011年之間的總價，這幾年來的漲跌幅平均是2.8％，相對穩定；現今日本房地產價格已位於落底位置相對無下降可能，可說是進場好時機。

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