標籤彙整：如何購買日本房地產

東京新宿區處處是投資話題

發表於 2017 年 03 月 11 日 由 日本不動產

日本不動產受國人喜愛，是近年海外投資的首選，包含了東京不動產及大阪不動產，尤其又以東京店面，東京房屋及東京商辦為主的東京房地產大受國人歡迎，而當中又以新宿區地點佳，價格也比港區和中央區更合理最受青睞。新宿區政經商業發達，確實有相當優渥的條件吸引海外投資人。日本房仲業者指出，新宿車站是東京都西側最重要的交通要衝之一，每日使用人次有三百多萬人次，新宿車站以西就是東京都廳，也是東京最早的大樓群。

東京買屋團

西新宿是日本最大的辦公商業地帶，東京購屋在東京收租當東京房東，投資日本的海外投資人最看好此區的租賃市場！北新宿早稻田及高田馬場一帶，由於有早稻田大學的加持，因為學生有租屋需求讓套房出租市場一直相當穩定，整個新宿區處處有話題，若有好物件投資人真的手腳要快，不然就要望屋興嘆了！

投資日本很簡單，東京仲介建議一定要搭配日本銀行貸款，因為不但可以降低匯率風險，也可以讓銀行幫您鑑定物件的價值，讓您的海外投資更安全！全球房地產中，如紐約不動產、馬來西亞不動產、倫敦不動產、紐西蘭不動產、雪黎不動產、香港不動產、上海不動產、馬德里不動產，以東京不動產最有吸引力，投報率有6%以上。

國際東京不動產投資顧問有限公司專業提供6%以上的收租不動產物件，不仲介低於5% 投報率的不動產物件、不介紹預售屋與空屋，立即馬上可收租(帶租約)，有關東京房價，日本房東收租細節，東京房地產貸款流程咨詢，挑選適合投資的東京商辦物件，及購屋後的物業管理，日本不動產每年度報稅問題，國際東京不動產投資顧問有限公司，歡迎您來電咨詢。

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日本東京房地產投資心得篇(七)

發表於 2012 年 12 月 06 日 由 日本不動產

投資日本不動產，快樂當房東，24小時都在賺錢!

日本東京房東

從小到大作文題目問你長大要做甚麼?就是沒人說我長大的志向是當房東，其實把自己的生活目標設定，要努力當房東，這沒甚麼不好，甚至可以往這個方向前進，我個人覺得努力到世界當房東為目標，那將會有不同的生活感受。(當房東的形式有很多種，寫軟體收月租費是一種房東，發明專利收專利費有是一種房東，買遊覽車租給別人也是一種房東)。

出租的形式有很多種，但是大部分的產品都會因折舊或隨著時代的變化淘汰或消失，不動產的房東最普遍，門檻也較低，相對土地也較保值，長期而言都市的土地除了商圈的轉移外，價值與價格較不易消失，前題是取得成本要越低越好，且一定必須國際型大都市。

要讓房子成為你的老年年金而不是在消耗你的老年年金，養房子跟養孩子一樣在”養父母前要先學會養自己”，如果你的孩子連自己都養不活怎麼可能會養的你呢。房子也是一樣，要先會計算出房子房租至少要比房貸加利息還要高出2成以上，這樣的投資會比較安全，若每月都從你的資產或收入支出房貸，這樣房子就成為你的負債。要讓房子成為你的資產，基本上，”這個房子一定要先養得起自己”，然後才能成為您的老人年金或養得起您。

養這個”房兒子”不能像”養兒子”一樣，一天到晚向您伸手要錢，繳學費伸手要錢，零用錢要伸手要錢，交女朋友也要伸手要錢、、、、。”房兒子”向您伸手要錢時，只有繳地價稅、水電雜費、房貸、修繕這四類而已。若您的”房兒子”還是宅男宅在家，而無法工作賺錢，勢必是一個負擔。”房兒子”房租薪水收入越高，您就越不用擔心他，這也就是為何所有專家一再強調投資不動產，地段最重要了。越好的地段越容易出租，當然房租薪水收入就越穩定囉。

台灣、日本東京同樣以房貸1000萬為例，在台灣要找1250萬房子房租每月收5萬多，真的是滿困難的，但是在日本東京若以1430萬買的房產要租7萬卻不難。所以在台灣買房地產投資者已經不是在看投報率了，而是在看漲幅的利潤。台灣現在很多投資客買1250萬的房子1400、1500萬就賣，扣掉仲介費與利息後大約可以賺100、200萬，短短幾個月就有幾百萬的獲利。比起6%或10%的房租投報率，的確是漲幅的利潤比較有吸引力。

房價在趨勢往上的時候，這樣操作應該會有利潤，可是房價越炒越高後，無形之中，報酬率就會越來越低，很多人投資就不會以投報率當作投資房地產考慮的因素。風險相對就會越來越高，一但到高點，房貸與利息的壓力就會形成房價往下的力量，當房價往下的趨勢來臨時，就會造成風暴，2008年美國房地產形成的次級房貸風暴就是一個明顯的例子。

日本這20幾年來也是一樣，房價的趨勢是往下的，房價幾乎跌到40幾年前的水位，但最近的10年，日本東京房價已呈平緩微升趨勢，去年日本發生大地震、核爆，日本東京房價遇大利空不跌，充份顯示日本房價有強力的支撐，已較無下跌可能，這時候進場投資日本不動產相對安全。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的，為您的資金規畫最安全的投資收益。

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日本東京房地產投資心得篇(五)

發表於 2012 年 11 月 29 日 由 日本不動產

投資是比較出來的，現在是2012年，如果是告訴你投報率1~2%的台北市房地產，跟台灣定存比較是差不多甚至更少，如果跟台灣股市一天漲跌7%比就相對更低了!

2003年前台北市房屋跟店面的投報率大約都有6%以上，當時的房價大約是現在的1/2~1/3，若是經過隔成套房後的房屋出租就會10%以上，如果是頂樓加蓋有些更高達15%以上，用簡單的數學比較就會知道那時台北的房地產是很適合投資的。當時台灣台北市的房價也遠低於日本東京不動產，如果以當時情況來比，聰明的你一定會選擇台北市而不會選擇日本東京房地產。

但是台北市房屋經過這幾年的飆漲，相對再漲上去的空間有限，風險也相對較高，這句話不代表台北的房地產就不會漲了，只是會覺得幅度應該不會像之前那麼快了。反觀日本東京這幾年有微漲，但是經過金融海嘯後日本房地產來到24年來新低，時間上應該也是相對安全的投資選擇，因為日本房價再跌的機率有，但是空間應該不大，站在投資安全性的角度而言，日本房地產應該是一種不錯的選擇。

投資可以很簡單，舉例而言，大家常常希望以房租的方式來養房子(來繳房貸)，可是很多人卻沒有計算出到底要買投報率多少的不動產，才可以簡單實現這個想法!以下先分別以台灣跟日本不動產為例，來計算出在台灣或日本需要購買多少投報率的不動產，可以用房租來繳房貸。

█  以台灣為例:若1250萬房子，現金頭期款2成250萬，其餘1000萬20年房貸2%利息，20年房貸，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

總價1250萬，頭期款250萬，房貸1000萬、 2%利率、20年房貸，計算後每月需付 50,588元    (房貸本利和的算法，可以利用台灣各大房仲業網站計算)

東京房地產投資報酬率計算

50588元x12月/1250萬 =4.85%，所以 至少要找投報率4.85%才可以以房租來繳房貸!

█  若以日本為例:若1666萬房子，現金頭期款4成666萬，其餘房貸1000萬15年房貸3%利息，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

1000萬、3%利率、15年房貸，計算後每月需付 69,058元

日本東京不動產投資報酬率計算

69058元x12月/1666萬 =4.97%，所以 至少要找投報率4.97%才可以用房租來繳房貸!

如果想要買總價高一些的房子，是否也是如此呢?

█  同樣的方式，我們就可以算出若以5000萬的不動產為例，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

例:若5000萬房子，現金頭期款4成2000萬，其餘3000萬15年房貸3%利息，房租投報率要多少，才可以打平房貸?

3000萬、3%利率、15年房貸，計算後每月需付 20,7174元

東京房地產投報率計算

207174元x12月/5000萬 =4.97%，所以 也是找投報率4.97%才可以用房租來繳房貸!

簡單的計算方式的過程中，可以慢慢思考到底有多少資金，可以做多少的投資計畫。過度的投資一定會造成風險，唯有安全的投資才會比較長遠。

透過簡單的比較之後，選擇安全的投資方式，如：A地段跟B地段比，A投報率跟B投報率相比，A國家不動產價格跟B國家不動產價格比，A國民所得國家跟B國民所得國家比，這樣就會不難找出適合的投資計畫了。當然不能以高投報率的物件跟好的地段相比，好的地段投報率一定比較低，但也不能全然以投報率的角度來看房產，這樣有可能會落入被房地產套牢的風險內，最後房子可能賣都賣不掉了。

不動產還是需要地段來做為基礎，投報率是參考值，選到好的地段又高投報率的物件，才是最完美的投資計畫，這樣就可以享受房租來支付您的退休金的夢想了。

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日本東京房地產投資心得篇(二)

發表於 2012 年 10 月 20 日 由 日本不動產

投資日本東京房地產一定會賺嗎?

如果有人問我「那現在投資日本東京不動產，一定保證會賺嗎?」我一定會比照股市名嘴或房市名嘴的說法「投資一定有風險，投資不一定保證獲利，請你謹慎小心!」

但是如果以投資的安全性來說，日本「現在」的東京房地產是很適合投資的。以現在來說除了定存外，任何一種投資都可能會賠錢，但是只有房地產是不會投資歸零的。買股票會買到地雷股歸零，買基金會買到雷曼也會歸零，跟朋友投資開公司或開餐廳倒閉歸零，買彩券更慘買沒中獎就歸零。也只有保值地段的房地產，不管你遇到地震、海嘯淹沒、第三次世界大戰(不含核子戰爭)…等，都一定還是有土地價值，在加上如果以穩定的高報酬的房租報酬率算上去，10年以上長期投資是一定會賺的(甚至是穩賺不賠的)。

投資房地產一定要選台灣嗎?

以地球村的觀念來說，買房地產一定要買保值的地段，就全球的概念而言，就應該選擇國際性的大都市，除了大都市外，我個人都覺得不應該亂投資。所以這樣跳離台灣這個思維，你應該會選哪裡呢?答案應該很簡單，如果你要選擇安全要保值又容易出租的地段就會有很多可以選擇了，如果是台灣應該選台北市，如果是中國應該選上海、北京。英國就是倫敦了，其他像紐約、巴黎、首爾、東京、新加坡、香港、曼谷、柏林…等。全世界實在是太多可以選擇了，在這麼多的選擇下台灣的台北市，相較之下就不一定是最佳的房地產投資選擇了。

再加上國民所得的比較之下(表一)，可以選擇的應該剩下不多了。香港、倫敦、紐約、巴黎、東京、新加坡…等，國民所得都比台灣台北市還高，所以在該地工作的民眾應該是可以付的出比較高的房租，這樣比較合理，投資上也會比較安全。當然以大部分的民眾，可能把語言當作第一考慮元素，不同國家不同語言就會存在恐懼與害怕。我建議安全的投資才是第一元素，其他因素都應該排在安全的投資之後，所以在投資的安全考量下，語言不通的問題就不至於那樣恐懼了。

表一：　全球20１１國民所得排名；人均ＧＤＰ (國際匯率)

國際貨幣基金組織 (2011)

東京投資

東京不動產

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日本東京不動產投資諮詢，郭先生準備好進場 了 ！

發表於 2012 年 03 月 06 日 由 日本不動產

 

 

投資日本不動產    

自從去年台灣政府發佈實施「奢侈稅」打房政策後，台灣房地產使得許多投資人却步，尤其大台北地區，整體房價居高不下，房市交易量直直落，其中多數投資人轉而投資海外房地產，以日本東京房地產為大宗。

傳統產業的郭先生，從「奢侈稅」上路之後，開始注意到日本不動產，前後觀察半年，終於在去年年底，赴日買進日本東京透天厝，正馬路上七層樓電梯華廈。

郭先生在去年經由知名商會友人介紹，透過專業諮詢日本東京不動產的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，了解東京房地產

購屋 流程與稅法：

郭先生表示：「會選擇<國際東京不動產投資顧問有限公司>諮詢，是因為這間公司

諮詢 日本東京買屋非常專業，在當地東京華人圈相當有名氣，由台灣華僑經營，專營日本東京房地產諮詢顧問服務，許多日本海外人士皆向<國際東京不動產>諮詢東京房產購屋問題，累積了相當多的人脈和口碑，還有不少旅居日本東京當地華人跟日本仲介購屋之後，向此公司諮詢物業代管問題，在當地華人圈評價很高，深得華人信任。」

郭先生接著說：「一開始我對日本東京房地產完全不了解，<國際東京不動產公司>派了專員為我詳細說明，有關東京不動產租金報酬、交易程序、日本房地產稅法與東京不動產後續房屋管理等。

張經理表示，日本東京不動產房價，目前處於歷史低檔，東京房地產租金投報率7~15%，相當迷人，而且日本房地產資訊透明，吸引許多國際投資人士進場買賣，多數客戶再次購買日本東京不動產的意願很高，如郭先生今年準備赴日再投資第二間日本東京都透天厝，為自己做更高獲利的財務規劃。

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02 – 5576-0690

 

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