年度彙整：2018

日本不動產一直深受國人喜愛，從東京不動產引起的熱潮，到現在有投資客在全日本搜尋標的物件。最主要的標的還是集中在東京不動產及大阪不動產的身上。喜愛東京不動產的不外乎是東京的首都機能，基礎建設完備，交通發達便利，又是全日本的經濟政治中心，2020還有東京奧運等題材；即使目前東京房地產價格已經居高不下，還是有海外投資人一直在東京尋找理想的物件。另外，喜歡大阪不動產的投資人則是因為大阪房地產較親民的價格，較高的投報率，雖然精華區域較小以及提供的物件量少，以至於大家都在等物件，一有好的物件上架簡直秒殺，再加上最近賭場議題及大阪要再度舉辦世界博覽會，還有急起直追的觀光旅遊人數，讓大阪不動產也有一群死忠的支持者。但無論是大阪或是東京，都是日本的不動產，然而，這兩個地方的不動產文化都一樣嗎?

其實這兩個日本的大城市，除了彼此存在著競爭意識之外，也很明顯感到人文風情的不同，而這些差異，也逐漸讓不動產租賃及交易產生了所謂關東、關西方式。東京不動產的交易方式其實和台灣相當類似，包含買賣不破租賃以及對於租客的押金的移轉方式，都是由前任屋主完整的移交給新的屋主；而大阪等關西地區呢，前任的屋主會將房客的押租金放到自己的口袋，並不會移交給新屋主，等到房客要退租時，再由新屋主退還房客之前繳付的押金。是的!你沒看錯!新屋主要幫舊屋主負擔房客的押金，筆者在一開始推廣大阪不動產時確實受到相當大的質疑，也是不斷地向客人解釋這是關西特有的不動產交易習慣，台灣的投資人才慢慢地接受這種文化上的差異。

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另外，在租賃契約上東京和大阪也存在著些許不同，一般東京的租賃契約大概是兩年，新的承租人承租時通常會給一筆禮金，習慣上大約是一個月的租金(有時也會看狀況屋主不收禮金)，等到兩年租約期滿，要再續約時也會有一個續約金叫做更新料，大概也是一個月的租金，所以一般來說，東京的屋主每年可能可以收到13個月以上的租金，這應該也是東京不動產為什麼那麼吸引華人投資日本的關係吧！但是，在大阪等關西地區，因為經濟發展目前不若東京發達，移入人口沒有那麼強勢，在出租的需求上可以有比較多選擇，為了要讓屋主盡快招到租客，大阪的屋主一般是不收禮金的；還有租賃契約也很不同，東京是兩年更新一次租約，大阪方面若是屋主和租客沒甚麼意見，每兩年就會按原租約自動續約，所以也不會有更新料這種東西。這大阪不動產特有的關西方式確實讓許多海外投資人心理上調適了好一陣子呢。

這些日本不動產一些小知識，提供給未來想要進入日本房地產市場的投資人參考，希望投資人在挑選時就能有概念以免不能接受文化上的差異，進而錯失了一些不錯的物件那就相當可惜了！

國際東京不動產投資顧問有限公司與其他不動產公司最大不同處，在於本公司專業提供6%以上的收租不動產物件，不仲介低於5% 投報率的不動產物件、不介紹預售屋與空屋，立即馬上可收租(帶租約)，有關東京房價，日本房東收租細節，東京房地產貸款流程咨詢，挑選適合投資的東京商辦物件，及購屋後的物業管理，日本不動產每年度報稅問題，國際東京不動產投資顧問有限公司，歡迎您來電咨詢。

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1、問：在日本東京不動產超過40年的屋齡就很難賣了嗎？

答：日本房地產物件超過40年以上的，銀行比較不願意借貸。台灣在日本東京設立的銀行根據政府頒布最新的地震法所設定的條件， 40年以上的建物，在建物結構上會讓銀行比較擔心，所以銀行不願意借款，因此買方必需全額現金買賣日本不動產。

本公司建議，投資日本東京不動產當然是要將利益最大化！假設有自備款1000萬，那麼向銀行貸款1000萬就可以買到2000萬的日本房地產物件，且日本不動產租金收入可以還掉本金與房貸還有剩餘，那為什麼不買2000萬的日本房地產物件？除了可以享受到2000萬的租金效益，而且向銀行貸款，銀行會去審核該物件的產權與建物結構安不安全，對投資者而言，所購買的日本房地產等同獲得相對的保障。

2、問：那如果買30年以上的日本東京房地產，持有幾年就超過40年，是不是就難賣了？

答：所以本公司會建議客戶，投資日本東京不動產的第一要件－買好地段的物件(房客比較好找)，第二要件－買屋齡不太舊的物件(銀行貸款較好貸)，第三要件－看投資報酬率(投報率回本快)，最好能有5-8%以上的投報率再考慮。

3、問：日本房地產地點的好壞和出租率有很大的關係嗎？租金行情會被灌水嗎?

答：大有關係，但最重要的是租金行情是否正確。在日本東京，租屋的需求非常大，租屋市場有完善的制度，所以租金行情的可信度較高，比較不用擔心浮誇的租金報價，且本公司都介紹有已有承租方的日本東京房地產物件。

4、問：請問套房要繳管理費跟修繕費，購買整棟透天屋如果需要管理呢？管理費誰出呢？

答：一般先看您購買的日本不動產大小，大部份透天華廈大樓由租方付管理費給屋主，而整棟東京房地產物件，一般來說還是由租客付，但也可以依屋主與租方簽訂的租約內容為主；屋主也有維持物件的義務，若遇到大翻修時可由過去累積的租金來支付大樓的修繕費用，以保持物件的品質來讓出租率維持。

海外置產日本東京首選

5、問：如果只是想投資東京房地產賺租金的話,建議買透天屋嗎?東京透天屋投報率會比較高嗎？

答：建議買日本東京透天物件，投報率的高低與地點好壞成正比，東京透天屋的租金真實投報率會比較穩定，本公司的客戶買了1棟東京不動產6層的透天屋，有3層需整理再招租，但目前已收的3層租金，可用來支付向銀行借款的6成房貸。

6、問： 日本東京整棟透天需要的資金比較高，透天物件未來真的比較容易脫手嗎？

答：東京透天的釋出量是最少的，這幾年來很多客戶反應後悔買了套房，因為土地是最稀有最值錢的，整棟物件包含土地，賣掉一棟土地就少一塊；而套房一個樓層就很多個物件，一樓買不到買二樓，二樓買不到買三樓，物件量多，替代性高，漲幅自然沒有透天物件多，因此本公司只介紹日本東京商用透天不動產。

7、問：請問東京不動產好收租嗎？承租方穩定嗎？

答：東京是千萬人口的國際大城市，租屋的需求非常大，東京房地產自有率僅約40%，大部份的人皆以租屋為主。持有東京房地產收租，承租方因個人原因退租皆為正常，招租新承租方的時間不一，請耐心等候，東京已經是人口移入連續達23年，這龐大的人口大部分會是在東京租屋，只要租金合理，物件不太舊，招租不會是大問題。

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包租公只不過是365行中的一個行業而已

請大家不要覺得包租公應該是頭腦簡單、好命、田僑仔、沒事幹…等，包租公不但是365行中的一行，他也是可以讓你人生有機會轉變的一個行業，因為你不需要把生命賣給公司，可以在自由選擇自己要的人生與工作。選擇當台灣的房東或選當英國的房東、或日本的房東都只是一種職業而已。在這個世界裡，全球都有房東存在，並不是只有台灣才有房東，當日本的房東也是一個不錯的選擇。

我們常常在朋友同事聊天時，都會聊起「台灣的生活好苦喔，物價好高喔，薪水都快付不出生活費了，如果我們在台灣的薪水拿到中國或越南消費，不知有多好，而且在那邊我們還可以當大爺哩!」然後其他同事就會說「你快工作吧!你不要在作夢跟幻想了!」現在我告訴你，這樣的夢想是可以實現的，而且可以實際做到。

當你在台灣工作然後在較低所得的國家消費，這樣的模式跟在日本工作然後在台灣消費是一樣的。那你一定會問「我們怎麼可能在日本工作，你不要說天方夜譚了。」其實可以的，你可以選擇在日本當一個在日本365行中的一個行業，沒錯就是日本房東，這樣你就可以實現這個想法了。

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雖然台灣的物價高，可是相對於日本來說已經是相當低。台灣一個便當大約50-80元台幣，日本便當約500-1000日幣，(折合台幣約160-300元台幣。)大約是台灣的3倍。當然薪水上跟台灣也是有差到3倍，如果便當錢是3倍，理所當然房租也應該是3倍。但是照這個標準日本房地產房價應該是台灣的3倍囉。事實上房價卻不是3倍，而且日本東京不動產的中古屋行情還比台北市還低。這樣應該是不太合理吧，不合理的理由有兩種，不是台北市房地產價格太過高就是日本東京房地產價格過於便宜。即便這幾年東京不動產價格上漲，在很多地方還是比台北市的房價來的親近許多。

此時正是大阪房地產進場時機

近年來，日本房地產已趨於穩定，東京不動產的房價在2020東京奧運之前似乎有點靜悄悄；但剛剛取得2025年世界博覽會主辦權的大阪則是蓄勢待發。大阪不動產自三年前開始接棒東京不動產的熱潮，目前在精華地區一屋難求，但在蛋黃區邊緣的交易則相當熱絡，有興趣投資日本的朋友也不妨可以往大阪找找不錯的投資標的。

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想要當東京房東，要先了解日本東京租金投報率對你的意義，日本房東超過6%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的，甚至有些高達15%以上，當然不代表就沒有低報酬率的，在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下，日本東京房地產的算法跟台灣有些不同，也有1坪200萬以上的新屋，也有一坪30至40萬的店面一樓，(本公司強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣)，新舊的價格差距很大，不像台灣有些中古屋貴得離譜，多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價，這樣是相當不合理的，具統計台灣目前真正目前透過都市更新而成的案子，大約是  1/200。換句話說，你必須買上200間以上的舊房子，才有可能有一間都市更新。

以日本人的角度而言”日本東京房地產一分錢一分貨”，這樣的說法放在房地產好像有些奇怪，不是說房地產決定的因素是”地段、地段、地段”嗎?是的，地段是占很大的因素，但不是絕對的因素。新舊的因素占很大，太舊的房子銀行已經不貸款，所以房價相對必較低，因為需準備大量的現金，大量的現金是比較不容易換手的。並不是像台灣非常老舊的房子銀行還是照常放款，所以需要的自備款較低，房價就比較容易被炒高。當你用台北市的角度來看日本東京房價就會有一些差距，例如:台北市巷子內的房子容積率低、戶數多、隔壁沒有空地，根本在50年內不可能都市更新的，賣方照樣告訴買方也有都更的機會，這樣是很不負責任的做法。

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你買一個東京30坪(每坪約50萬)的非常老舊房子準備金可能需要1000萬現金，跟一個30坪新屋(每坪100萬)只要準備1000萬現金，當然就會有選擇性了。這是以日本買屋的觀點，可是如果是站在出租的角度就不同了，舊的房子房價較低，但相對出租的租金沒有比新屋低很多，所以租金的投報率就高許多。且以東京物價而言，相對於其他日本外縣市比較高的，所以日本人到東京工作大多數都是選擇租屋，不會選擇買屋，所以就算是再高的投報率，對日本人而言也不會持有。就持有率而言，日本人本身持有房地產的比率約是40%，跟台灣約75% 是相對低的。

台灣與中國大陸當局在打房，景氣不佳股市人氣低迷之際，台灣資金尋找新的投資標地，台灣資金外流，日本不動產成為資金尋找安全的避風港，相對持有成本安全便宜，造成房屋租金投報率遠高於台灣定存，日本不動產包含東京不動產及大阪不動產租金收益超過6%投報率的物件還是不少，吸引有錢投資者轉進日本房市，安心快樂當日本房東。

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        日本不動產投資過去六年可以說是全球不動產投資的寵兒，東京不動產不僅吸引台灣、香港、大陸、新加坡等亞洲華人圈的青睞；也吸引歐洲國家主權基金還有許多國際級企業如黑石集團等入主東京商辦及東京房屋。這股日本投資熱潮讓猶如一灘死水的日本房市注入一股強大清流，讓東京房地產的價格出現令日本人不敢置信的飆漲，其效應甚至外溢出到日本其他城市如大阪、京都、名古屋、北海道、九州地區等等。全世界的海外投資客都在日本各地搜尋值得投資的日本不動產，甚至連不買日本自家房地產的日本人，也開始逐漸積極進場。

這股投資浪潮的浪頭，起源於比日本311關東大地震還早之前，一群有敏銳投資嗅覺的台灣投資客，不畏外界質疑聲浪，勇於前進日本不動產。算是相當早期去投資東京不動產的楊先生提起:『當初提起要到海外購置不動產，絕對不會提到日本。因為所有人都知道日本不動產20年以來只有跌沒有漲。』

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但是我的想法很簡單:『為什麼台灣會有許多外籍勞工?一定是他們覺得來台灣賺的錢回到自己的國家花比在自己國家賺還好。日本的所得是台灣的三倍以上，我在日本賺的錢拿回台灣花一定很好用；有了這個想法之後，我就積極地在網路上尋找物件；那時，新宿、港區、中央區等都心地區大馬路上的大樓，都有將近8%以上的投資報酬率。對比現在都心地區只剩3-5%的投資報酬率，足見房價可能上漲將近一倍！誰都不會想到在台北一層老公寓的房價，可以在世界一級城市東京買下一棟樓。』另外，也是早期在差不多時間投資日本的郭先生也說：『因為東京的投資效果不錯，即便日本不動產的價格這幾年已經水漲船高；但我在北海道等地還是在積極地搜尋物件，尋找投報率較高的不動產，我並不擔心未來房價問題，只要投資報酬率足以支付房貸，未來那棟樓就是我的，賣多少都賺錢。』

投資海外不動產並非像投資台灣一樣，隨時可以去看，隨時掌握物件的狀況。日本的物業管理非常完善，管理、招租、物件修繕等幾乎都能幫忙屋主解決很多困擾。買房子很簡單，但管理就是個大問題。日本物業管理發達，再加上人文素養以及政經穩定，不動產交易及稅制透明度高，即使現在投報率偏低，但比起全球一級城市來說，東京不動產的投資報酬率還是不錯的！國際東京不動產投資顧問有限公司與其他不動產公司最大不同處，在於本公司專業提供6%以上的收租不動產物件，不仲介低於5% 投報率的不動產物件、不介紹預售屋與空屋，立即馬上可收租(帶租約)，有關東京房價，日本房東收租細節，東京房地產貸款流程咨詢，挑選適合投資的東京商辦物件，及購屋後的物業管理，日本不動產每年度報稅問題，國際東京不動產投資顧問有限公司，歡迎您來電咨詢。

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