每月彙整：十一月 2018

想要當東京房東，要先了解日本東京租金投報率對你的意義，日本房東超過6%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的，甚至有些高達15%以上，當然不代表就沒有低報酬率的，在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下，日本東京房地產的算法跟台灣有些不同，也有1坪200萬以上的新屋，也有一坪30至40萬的店面一樓，(本公司強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣)，新舊的價格差距很大，不像台灣有些中古屋貴得離譜，多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價，這樣是相當不合理的，具統計台灣目前真正目前透過都市更新而成的案子，大約是  1/200。換句話說，你必須買上200間以上的舊房子，才有可能有一間都市更新。

以日本人的角度而言”日本東京房地產一分錢一分貨”，這樣的說法放在房地產好像有些奇怪，不是說房地產決定的因素是”地段、地段、地段”嗎?是的，地段是占很大的因素，但不是絕對的因素。新舊的因素占很大，太舊的房子銀行已經不貸款，所以房價相對必較低，因為需準備大量的現金，大量的現金是比較不容易換手的。並不是像台灣非常老舊的房子銀行還是照常放款，所以需要的自備款較低，房價就比較容易被炒高。當你用台北市的角度來看日本東京房價就會有一些差距，例如:台北市巷子內的房子容積率低、戶數多、隔壁沒有空地，根本在50年內不可能都市更新的，賣方照樣告訴買方也有都更的機會，這樣是很不負責任的做法。

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你買一個東京30坪(每坪約50萬)的非常老舊房子準備金可能需要1000萬現金，跟一個30坪新屋(每坪100萬)只要準備1000萬現金，當然就會有選擇性了。這是以日本買屋的觀點，可是如果是站在出租的角度就不同了，舊的房子房價較低，但相對出租的租金沒有比新屋低很多，所以租金的投報率就高許多。且以東京物價而言，相對於其他日本外縣市比較高的，所以日本人到東京工作大多數都是選擇租屋，不會選擇買屋，所以就算是再高的投報率，對日本人而言也不會持有。就持有率而言，日本人本身持有房地產的比率約是40%，跟台灣約75% 是相對低的。

台灣與中國大陸當局在打房，景氣不佳股市人氣低迷之際，台灣資金尋找新的投資標地，台灣資金外流，日本不動產成為資金尋找安全的避風港，相對持有成本安全便宜，造成房屋租金投報率遠高於台灣定存，日本不動產包含東京不動產及大阪不動產租金收益超過6%投報率的物件還是不少，吸引有錢投資者轉進日本房市，安心快樂當日本房東。

國際東京不動產投資顧問有限公司與其他不動產公司最大不同處，在於本公司專業提供6%以上的收租不動產物件，不仲介低於5% 投報率的不動產物件、不介紹預售屋與空屋，立即馬上可收租(帶租約)，有關東京房價，日本房東收租細節，東京房地產貸款流程咨詢，挑選適合投資的東京商辦物件，及購屋後的物業管理，日本不動產每年度報稅問題，國際東京不動產投資顧問有限公司，歡迎您來電咨詢。

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        日本不動產投資過去六年可以說是全球不動產投資的寵兒，東京不動產不僅吸引台灣、香港、大陸、新加坡等亞洲華人圈的青睞；也吸引歐洲國家主權基金還有許多國際級企業如黑石集團等入主東京商辦及東京房屋。這股日本投資熱潮讓猶如一灘死水的日本房市注入一股強大清流，讓東京房地產的價格出現令日本人不敢置信的飆漲，其效應甚至外溢出到日本其他城市如大阪、京都、名古屋、北海道、九州地區等等。全世界的海外投資客都在日本各地搜尋值得投資的日本不動產，甚至連不買日本自家房地產的日本人，也開始逐漸積極進場。

這股投資浪潮的浪頭，起源於比日本311關東大地震還早之前，一群有敏銳投資嗅覺的台灣投資客，不畏外界質疑聲浪，勇於前進日本不動產。算是相當早期去投資東京不動產的楊先生提起:『當初提起要到海外購置不動產，絕對不會提到日本。因為所有人都知道日本不動產20年以來只有跌沒有漲。』

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但是我的想法很簡單:『為什麼台灣會有許多外籍勞工?一定是他們覺得來台灣賺的錢回到自己的國家花比在自己國家賺還好。日本的所得是台灣的三倍以上，我在日本賺的錢拿回台灣花一定很好用；有了這個想法之後，我就積極地在網路上尋找物件；那時，新宿、港區、中央區等都心地區大馬路上的大樓，都有將近8%以上的投資報酬率。對比現在都心地區只剩3-5%的投資報酬率，足見房價可能上漲將近一倍！誰都不會想到在台北一層老公寓的房價，可以在世界一級城市東京買下一棟樓。』另外，也是早期在差不多時間投資日本的郭先生也說：『因為東京的投資效果不錯，即便日本不動產的價格這幾年已經水漲船高；但我在北海道等地還是在積極地搜尋物件，尋找投報率較高的不動產，我並不擔心未來房價問題，只要投資報酬率足以支付房貸，未來那棟樓就是我的，賣多少都賺錢。』

投資海外不動產並非像投資台灣一樣，隨時可以去看，隨時掌握物件的狀況。日本的物業管理非常完善，管理、招租、物件修繕等幾乎都能幫忙屋主解決很多困擾。買房子很簡單，但管理就是個大問題。日本物業管理發達，再加上人文素養以及政經穩定，不動產交易及稅制透明度高，即使現在投報率偏低，但比起全球一級城市來說，東京不動產的投資報酬率還是不錯的！國際東京不動產投資顧問有限公司與其他不動產公司最大不同處，在於本公司專業提供6%以上的收租不動產物件，不仲介低於5% 投報率的不動產物件、不介紹預售屋與空屋，立即馬上可收租(帶租約)，有關東京房價，日本房東收租細節，東京房地產貸款流程咨詢，挑選適合投資的東京商辦物件，及購屋後的物業管理，日本不動產每年度報稅問題，國際東京不動產投資顧問有限公司，歡迎您來電咨詢。

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