作者彙整:日本不動產

要買理想的日本物件 出價就要快快快

日本不動產不論是東京不動產或是大阪不動產,好物件目前仍然是一上架就秒殺的狀況,之前也有提到怎麼搜尋日本不動產的方法,不論是自己找或是委由日本仲介搜尋,在花了不少時間,看了千百個物件之後,好不容易挑到喜歡的物件之後,開始詢問仲介,安排時間出發到日本,到現場看了物件之後,等到回國又思考了一個禮拜後正式向日本仲介提出購買意願,日本仲介會請想要購買不動產的客戶填寫一張出價單,把出價單遞交給賣方的委託仲介,然後仲介會回覆您,物件已經賣掉了。這時,客戶只能聳聳肩,重新再找物件,重新安排去日本考察物件,重新思考提出出價單,然後日本仲介還是會告訴你,物件賣掉了;再過個一年半載,一樣的事情應該是會重複發生。

 

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這是為什麼?挑選物件,實地考察物件,遞出出價單,這個流程看似再自然不過,但是依照目前全球關注日本不動產的程度,好的物件通常不等人。今天一個好的物件釋出,不只台灣的客戶看得到,日本的,大陸的,香港的,所有對日本不動產有興趣的海外投資人都可以看到,正當您覺得這個物件不錯,準備上網買去日本的機票時,別的地方的投資人就已經將出價單遞交出去了,永遠晚別人好幾步,永遠和好物件擦身而過。

那麼到底要怎麼樣才有機會買到好物件呢?當您覺得這個日本不動產很不錯的時候,不要猶豫,立即把出價單遞出去!甚麼!?!?有沒有搞錯?這個房子我都還沒到實地去看過我就要出價了?是的,只有這麼快速決定,您才有買到好物件的機會,日本再決定買家的順序就是依照提出出價單的順序,越早出價,排序就會越前面,如果排序在後的人要加價,也會先問過排序在前的買家願不願意跟著加價,即便後面的買家想要靠加價也搶不到物件,要買到日本不動產,先出價先贏。

但我相信還是會有買家會覺得,萬一出價,要是後悔了該怎麼辦?出價單只是一個要約,在還沒有正式簽約之前,買方可以不買,賣方也可以不賣,只要你的出價不是太離譜,賣方通常會接受,下次看到了心目中理想的物件,請立刻勇於提出出價單吧!

國際東京不動產投資顧問有限公司與其他不動產公司最大不同處,在於本公司專業提供6%以上的收租不動產物件,不仲介低於5% 投報率的不動產物件、不介紹預售屋與空屋,立即馬上可收租(帶租約),有關東京房價,日本房東收租細節,東京房地產貸款流程咨詢,挑選適合投資的東京商辦物件,及購屋後的物業管理,日本不動產每年度報稅問題,國際東京不動產投資顧問有限公司,歡迎您來電咨詢。

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日本物件怎麼找 還是讓專業的來比較好

之前介紹了一些日本不動產不同於台灣之處,這次我們來談談怎麼取得心目中的理想的日本不動產物件,我們可能取得的物件管道很多,第一是上網自己找,找到之後再詢問台灣的日本仲介是否能幫忙取得物件資訊;第二是由仲介依照海外投資人想要的條件,在日本不動產仲介公會的網路裡幫客戶搜尋想要的物件;第三,日本仲介直接賣自己招攬來的物件。第三種方式和台灣的仲介文化比較接近,因為是自己招攬來的物件,手頭上的資料也夠詳細,而且買賣雙方都可以拿到仲介費,所以會大力推薦自己招攬來的物件,在物件的選擇上較不客觀;但也有可能會有一下檯面下的不錯物件,相信我,比例非常非常低。

 

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第一種自己搜尋物件的方式,完全按照自己想要的條件去找,日本有好幾個很類似國內某不動產網站,可以讓屋主自己或是仲介把物件PO上去的;但若沒有一些些日文基礎以及對日本地理概念熟稔的話,尋找起來也相當辛苦,早期的話在網路上搜尋的物件通常都是真的有在銷售的狀況,但是現在因為近幾年日本房地產熱銷,甚至有些物件已經轉手賣出超過兩年了,在網路上依然找得到銷售資訊,已經變相成為仲介的網路廣告了,等著大家看到了物件打電話過去詢問,趁機推薦其他的物件,所以現在自己在網路上找物件,常常是找到已經銷售出去很久或根本沒有要銷售的物件,以及投資人看了不會太滿意的的物件。

 

最快速也最客觀的方式應該屬第二種方式了,就是經由和本公司相同的日本仲介來搜尋物件,因為我們能搜尋的網路和一般投資人能搜尋的網路不同,幾乎是確定都有在銷售的物件,而且能最客觀地按照投資人想要的條件去搜尋,並能在地點以及銷售的經驗和租金方面給專業的建議;只是因為搜尋的物件並非是自己招攬來的,所以手上通常會沒有物件的詳細資訊,必須詢問銷售的賣方才可以取得相關的物件資訊如租金表或謄本,有時沒有出價單甚至拿不到任何資料,雖然是最能貼近投資人想要的日本不動產搜尋方式,但因為資料有時取得不易,要請投資人有心理準備,好物件有機會就快搶快出價,全球的人都在競爭,不用擔心出價後不能反悔,在買賣的過程中出價單是很重要的一環,也會在後面的時間為各位介紹。

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海外置產 透過銀行最安全

只要提到海外置產,除了找到一個正派經營的不動產仲介業者之外,還有一個非常重要的夥伴,那就是銀行。尤其是在國外有分行的銀行,更是許多海外投資人在投資時不可或缺的重要推手。就以我們最熟悉的日本不動產來舉例,相信看完後應該會覺得還是和幾家主要的銀行保持好關係還不錯。

 

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東京不動產的崛起約莫在六、七年之前,從2011年開始就有許多投資人著眼於國內許多打房政策及台北房價已到高點,另外尋找投資標的;後來發現一片新藍海,就是沉寂20多年的東京不動產,當時敢勇於投資日本的海外投資人並不多,都心五區大馬路上的物件任君挑選,不但房價低,投資報酬率還高達8%以上,一切都很美好,偏偏當時的日幣匯率卻是高到每台幣大約只能換到2.63-2.85日圓,對比現在一塊台幣可以換到3.5日幣左右,如果純粹以現金投資日本房地產,光是匯損就損失了30%以上,所以有許多抱著現金投資日本小套房的海外投資人,還真的被匯率給逼進套房。對於深受國際熱錢喜愛避險的幣別之一,日圓匯率突然走高也是越來越常見的事,但是,只要妥善利用投資好朋友,銀行,即便匯率在高點,也能安全投資海外不動產。本公司會對將來想要投資日本不動產的朋友幾項建議:

  1. 選擇銀行能夠貸款的物件,以最簡單的辨別方式就是東京23區內的物件以及選擇新的耐震法之後建造的物件;銀行在貸款前一定會審慎評估不動產,等於對我們德投資做了第一道的把關!
  2. 選擇超過五千萬日幣的物件,銀行的房貸放款通常有門檻限制,為了滿足最低門檻大約就是五千萬日幣左右的物件,當然門檻越低的話,物件總價當然可以更低囉!
  3. 一般銀行的房貸目前來說可以達買賣價格的五到七成,所以您的投資有大部分是不會受到匯率影響的。
  4. 最重要的、也是投資國家匯率在高點時使用,現金質借。扣除貸款的成數之後,其實自備款也是一筆相當大的數字。若是當時匯率很高,投資人也承擔相當大的匯率風險;投資人可以準備比自備款在多一成左右的現金當作擔保,然後選擇借貸日幣在日本的分行放款。這樣有甚麼好處呢?你所準備的現金只是擔保品,用來擔保在日本的放款而已,未來靠著收益慢慢的把房貸及現金質借的放款一起慢慢償還,如果匯率往下降,絕對不會受到損失,本公司也有許多客戶使用這種作法,成功避開匯率風險,相較同期現金購買物件的投資人真的是賺很大。

在海外置產時,除非有另外的想法,只要花少少的貸款利息,就可以降低大大的匯率風險,有效地透過銀行來操作,做最安全的海外投資。

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買賣和租賃 日本關東關西不一樣喔

日本不動產一直深受國人喜愛,從東京不動產引起的熱潮,到現在有投資客在全日本搜尋標的物件。最主要的標的還是集中在東京不動產大阪不動產的身上。喜愛東京不動產的不外乎是東京的首都機能,基礎建設完備,交通發達便利,又是全日本的經濟政治中心,2020還有東京奧運等題材;即使目前東京房地產價格已經居高不下,還是有海外投資人一直在東京尋找理想的物件。另外,喜歡大阪不動產的投資人則是因為大阪房地產較親民的價格,較高的投報率,雖然精華區域較小以及提供的物件量少,以至於大家都在等物件,一有好的物件上架簡直秒殺,再加上最近賭場議題及大阪要再度舉辦世界博覽會,還有急起直追的觀光旅遊人數,讓大阪不動產也有一群死忠的支持者。但無論是大阪或是東京,都是日本的不動產,然而,這兩個地方的不動產文化都一樣嗎?

其實這兩個日本的大城市,除了彼此存在著競爭意識之外,也很明顯感到人文風情的不同,而這些差異,也逐漸讓不動產租賃及交易產生了所謂關東、關西方式。東京不動產的交易方式其實和台灣相當類似,包含買賣不破租賃以及對於租客的押金的移轉方式,都是由前任屋主完整的移交給新的屋主;而大阪等關西地區呢,前任的屋主會將房客的押租金放到自己的口袋,並不會移交給新屋主,等到房客要退租時,再由新屋主退還房客之前繳付的押金。是的!你沒看錯!新屋主要幫舊屋主負擔房客的押金,筆者在一開始推廣大阪不動產時確實受到相當大的質疑,也是不斷地向客人解釋這是關西特有的不動產交易習慣,台灣的投資人才慢慢地接受這種文化上的差異。

 

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另外,在租賃契約上東京和大阪也存在著些許不同,一般東京的租賃契約大概是兩年,新的承租人承租時通常會給一筆禮金,習慣上大約是一個月的租金(有時也會看狀況屋主不收禮金),等到兩年租約期滿,要再續約時也會有一個續約金叫做更新料,大概也是一個月的租金,所以一般來說,東京的屋主每年可能可以收到13個月以上的租金,這應該也是東京不動產為什麼那麼吸引華人投資日本的關係吧!但是,在大阪等關西地區,因為經濟發展目前不若東京發達,移入人口沒有那麼強勢,在出租的需求上可以有比較多選擇,為了要讓屋主盡快招到租客,大阪的屋主一般是不收禮金的;還有租賃契約也很不同,東京是兩年更新一次租約,大阪方面若是屋主和租客沒甚麼意見,每兩年就會按原租約自動續約,所以也不會有更新料這種東西。這大阪不動產特有的關西方式確實讓許多海外投資人心理上調適了好一陣子呢。

這些日本不動產一些小知識,提供給未來想要進入日本房地產市場的投資人參考,希望投資人在挑選時就能有概念以免不能接受文化上的差異,進而錯失了一些不錯的物件那就相當可惜了!

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投資日本問與答

1、問:在日本東京不動產超過40年的屋齡就很難賣了嗎?

答:日本房地產物件超過40年以上的,銀行比較不願意借貸。台灣在日本東京設立的銀行根據政府頒布最新的地震法所設定的條件, 40年以上的建物,在建物結構上會讓銀行比較擔心,所以銀行不願意借款,因此買方必需全額現金買賣日本不動產

本公司建議投資日本東京不動產當然是要將利益最大化!假設有自備款1000萬,那麼向銀行貸款1000萬就可以買到2000萬的日本房地產物件,且日本不動產租金收入可以還掉本金與房貸還有剩餘,那為什麼不買2000萬的日本房地產物件?除了可以享受到2000萬的租金效益,而且向銀行貸款,銀行會去審核該物件的產權與建物結構安不安全,對投資者而言,所購買的日本房地產等同獲得相對的保障。

2、問:那如果買30年以上的日本東京房地產,持有幾年就超過40年,是不是就難賣了?

答:所以本公司會建議客戶,投資日本東京不動產的第一要件-買好地段的物件(房客比較好找),第二要件-買屋齡不太舊的物件(銀行貸款較好貸),第三要件-看投資報酬率(投報率回本快),最好能有5-8%以上的投報率再考慮。

3、問:日本房地產地點的好壞和出租率有很大的關係嗎?租金行情會被灌水嗎?

答:大有關係,但最重要的是租金行情是否正確。在日本東京,租屋的需求非常大,租屋市場有完善的制度,所以租金行情的可信度較高,比較不用擔心浮誇的租金報價,且本公司都介紹有已有承租方的日本東京房地產物件。

4、問:請問套房要繳管理費跟修繕費,購買整棟透天屋如果需要管理呢?管理費誰出呢?

答:一般先看您購買的日本不動產大小,大部份透天華廈大樓由租方付管理費給屋主,而整棟東京房地產物件,一般來說還是由租客付,但也可以依屋主與租方簽訂的租約內容為主;屋主也有維持物件的義務,若遇到大翻修時可由過去累積的租金來支付大樓的修繕費用,以保持物件的品質來讓出租率維持。

海外置產日本東京首選

5、問:如果只是想投資東京房地產賺租金的話,建議買透天屋嗎?東京透天屋投報率會比較高嗎?

答:建議買日本東京透天物件,投報率的高低與地點好壞成正比,東京透天屋的租金真實投報率會比較穩定,本公司的客戶買了1棟東京不動產6層的透天屋,有3層需整理再招租,但目前已收的3層租金,可用來支付向銀行借款的6成房貸。

6、問: 日本東京整棟透天需要的資金比較高,透天物件未來真的比較容易脫手嗎?

答:東京透天的釋出量是最少的,這幾年來很多客戶反應後悔買了套房,因為土地是最稀有最值錢的,整棟物件包含土地,賣掉一棟土地就少一塊;而套房一個樓層就很多個物件,一樓買不到買二樓,二樓買不到買三樓,物件量多,替代性高,漲幅自然沒有透天物件多,因此本公司只介紹日本東京商用透天不動產

7、問:請問東京不動產好收租嗎?承租方穩定嗎?

答:東京是千萬人口的國際大城市,租屋的需求非常大,東京房地產自有率僅約40%,大部份的人皆以租屋為主。持有東京房地產收租,承租方因個人原因退租皆為正常,招租新承租方的時間不一,請耐心等候,東京已經是人口移入連續達23年,這龐大的人口大部分會是在東京租屋,只要租金合理,物件不太舊,招租不會是大問題。

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