分類彙整：日本東京房地產投資心得

日本不動產投資

日本東京房地產投資心得篇(十)

發表於 2013 年 01 月 22 日 由 日本不動產

 

日本房地產收租

台灣買不起房子,買日本房子吧!

想安心在台灣當東京房東，投前要先做功課，先了解日本文化民俗的差異，日本東京地產是不是適合我的投資？日本跟台灣在房屋建坪數上的算法也是有相當大的差異，台灣的坪數是虛坪，日本是實坪。若以20坪台北房子跟10坪的東京房子，其實室內坪數是有可能相同的，台北市建商販售的20坪須扣除公設30%上下，甚至有些建商公設是需要到40%，所以20-6=14，但這14坪可能還不是實際坪數，還要扣掉附屬建物（陽台、雨遮、露台）等。所以扣掉之後也有市內可能只剩下10坪，反觀東京仲介資料上的10坪是不含附屬建物（陽台、露臺、、、、、）跟其他公設的，所以甚至東京的10坪是有可能大於台灣的20坪(可參考第四章的案例說明)。

繼續閱讀 →

發表於 日本東京房地產投資心得 | 已標籤 , , , | 發表迴響

東京房租收入﹣日本東京房地產投資心得篇(九)

發表於 2013 年 01 月 10 日 由 日本不動產

東京房東收租

我想當東京房東收租，當我告訴我的朋友跟家人，我想要買日本東京房地產來出租時，大部分的人第一個反應是”你應該會遇到詐騙吧!”其實全世界都有詐騙，日本當然也有詐騙，但是中國更多，可是你卻比較不會懷疑在中國買房子會遇到詐騙，主要的原因是你會講中文，事實上，我們在台灣都是被講相同語言的人所詐騙，所以遇到詐騙並不是語言的問題，而是你謹不謹慎的問題。

繼續閱讀 →

發表於 日本東京房地產投資心得 | 已標籤 , , , , | 發表迴響

日本東京房地產投資心得篇(八)

發表於 2012 年 12 月 17 日 由 日本不動產

高投報率的日本房地產

日本東京房東

想要當東京房東，要先了解日本東京租金投報率對你的意義，日本房東超過7%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的，甚至有些高達15%以上，當然不代表就沒有低報酬率的，在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下，日本東京房地產的算法跟台灣有些不同，也有1坪200萬以上的新屋，也有一坪30至40萬的店面一樓，(本公司強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣)，新舊的價格差距很大，不像台灣有些中古屋貴得離譜，多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價，這樣是相當不合理的，具統計台灣目前真正目前透過都市更新而成的案子，大約是  1/200。換句話說，你必須買上200間以上的舊房子，才有可能有一間都市更新。

繼續閱讀 →

發表於 日本東京房地產投資心得 | 已標籤 , , , | 發表迴響

日本東京房地產投資心得篇(七)

發表於 2012 年 12 月 06 日 由 日本不動產

投資日本不動產，快樂當房東，24小時都在賺錢!

日本東京房東

從小到大作文題目問你長大要做甚麼?就是沒人說我長大的志向是當房東，其實把自己的生活目標設定，要努力當房東，這沒甚麼不好，甚至可以往這個方向前進，我個人覺得努力到世界當房東為目標，那將會有不同的生活感受。(當房東的形式有很多種，寫軟體收月租費是一種房東，發明專利收專利費有是一種房東，買遊覽車租給別人也是一種房東)。

出租的形式有很多種，但是大部分的產品都會因折舊或隨著時代的變化淘汰或消失，不動產的房東最普遍，門檻也較低，相對土地也較保值，長期而言都市的土地除了商圈的轉移外，價值與價格較不易消失，前題是取得成本要越低越好，且一定必須國際型大都市。

要讓房子成為你的老年年金而不是在消耗你的老年年金，養房子跟養孩子一樣在”養父母前要先學會養自己”，如果你的孩子連自己都養不活怎麼可能會養的你呢。房子也是一樣，要先會計算出房子房租至少要比房貸加利息還要高出2成以上，這樣的投資會比較安全，若每月都從你的資產或收入支出房貸，這樣房子就成為你的負債。要讓房子成為你的資產，基本上，”這個房子一定要先養得起自己”，然後才能成為您的老人年金或養得起您。

養這個”房兒子”不能像”養兒子”一樣，一天到晚向您伸手要錢，繳學費伸手要錢，零用錢要伸手要錢，交女朋友也要伸手要錢、、、、。”房兒子”向您伸手要錢時，只有繳地價稅、水電雜費、房貸、修繕這四類而已。若您的”房兒子”還是宅男宅在家，而無法工作賺錢，勢必是一個負擔。”房兒子”房租薪水收入越高，您就越不用擔心他，這也就是為何所有專家一再強調投資不動產，地段最重要了。越好的地段越容易出租，當然房租薪水收入就越穩定囉。

台灣、日本東京同樣以房貸1000萬為例，在台灣要找1250萬房子房租每月收5萬多，真的是滿困難的，但是在日本東京若以1430萬買的房產要租7萬卻不難。所以在台灣買房地產投資者已經不是在看投報率了，而是在看漲幅的利潤。台灣現在很多投資客買1250萬的房子1400、1500萬就賣，扣掉仲介費與利息後大約可以賺100、200萬，短短幾個月就有幾百萬的獲利。比起6%或10%的房租投報率，的確是漲幅的利潤比較有吸引力。

房價在趨勢往上的時候，這樣操作應該會有利潤，可是房價越炒越高後，無形之中，報酬率就會越來越低，很多人投資就不會以投報率當作投資房地產考慮的因素。風險相對就會越來越高，一但到高點，房貸與利息的壓力就會形成房價往下的力量，當房價往下的趨勢來臨時，就會造成風暴，2008年美國房地產形成的次級房貸風暴就是一個明顯的例子。

日本這20幾年來也是一樣，房價的趨勢是往下的，房價幾乎跌到40幾年前的水位，但最近的10年，日本東京房價已呈平緩微升趨勢，去年日本發生大地震、核爆，日本東京房價遇大利空不跌，充份顯示日本房價有強力的支撐，已較無下跌可能，這時候進場投資日本不動產相對安全。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的，為您的資金規畫最安全的投資收益。

有興趣了解更多日本東京房地產高投報率物件，請來電02 – 5576-0690 張經理

發表於 日本東京房地產投資心得, 最新文章 | 已標籤 , , , | 發表迴響

日本東京房地產投資心得篇(六)

發表於 2012 年 12 月 02 日 由 日本不動產

日本東京當房東也是一種上班族

日本東京租金投報率

如果一間房子出租後的金額扣除房貸跟利息後，剩餘的利潤就像是，一個老闆固定每月發薪水給你一樣，這個前提是在房屋出租的出去才算。如果房屋租不出去，相對你就必須發薪水給房子了。所以本公司一直強調投資房地產一定要買在國際性的都市，如日本東京都，這樣才會減少你付薪水給房子的機率，反而是這個房子老闆一直付薪水給你。在這個前提下，投資日本東京不動產，用較高房租來支付銀行貸款(日本東京都房屋租金行情約台北市3倍)，這樣投資的門款比較低也比較輕鬆，以後賣出去的機率也比較高，未來被套牢的風險就相對比較小了。

這時你一定會問一個比較專業的問題”買日本東京房地產可以貸款嗎?跟哪個銀行貸，日本貸款銀行會說中文嗎?”這些問題，在你下定決心要投資之後都不是問題。前提是你要能放下無依據的擔心，如未來日本會不會地震…等。如果您實際評估之後，覺得現在是好時機，可以進場投資東京房地產，請你相信自已的判斷，未來的事情沒有人能預測。在這裡本公司還是強調投資的安全性，投資安全勝過一切，若是喜歡高報酬高風險的投資者，可能就會投資股市或其他金融商品了。

最近日本「準」首相安倍晉三，公開支持日本央行實施量化寬鬆，導致日圓急貶，日本施行寬鬆貨幣政策後，市場將充滿資金，會有一大部份流向房地產，法人認為將有助日本房價上揚。提醒你投資日本不動產要注意匯差，賺了房租卻賠了匯差，就不是安全的投資，本公司提供專業的資金避險。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的，為您的資金規畫最安全的投資收益。

有興趣了解更多日本東京房地產高投報率物件，請來電02 – 5576-0690 張經理

圖片來源：http://www.flickr.com/photos/sprengben/4417637202/

發表於 日本東京房地產投資心得 | 已標籤 , , , | 發表迴響