分類彙整：東京買屋指標

日本東京房租高、空屋率低，是包租公婆海外投資最愛
2011年 03月06日 參考  記者蔡佩蓉╱台北報導部份內容

1．台北房價居高不下，且政府持續打房，民眾對台灣房市投資信心嚴重不足，地產業者看準趨勢，大力推銷海外不動產。

2．有房仲看準日本東京租金報酬率5~8%，協助投資客到日本東京置產，1年銷售金額達10億元。
3．台灣政府打房力道轉強，海外置產成為台灣投資客新歡。
4．海外投資熱門地的日本東京，已有許多業者跨海服務，引介台灣投資客到東京買房，由4人組成的小型公司，短短1年售出20棟房子、金額達10億元，充分顯示台灣投資客置產實力。
5．想到日本置產，自備款約3~4成，銀行可貸6~7成，貸款年限視屋況10~15年不等，年利率約3%，認為台北高房價、利潤有限的投資客，若想穩定賺租金，東京是不錯選擇。
6．東京報酬率達8%，東京房價目前仍屬低檔，兼具房租高、低空屋率的雙重特性，相較台北房價低廉，租金收益遠超過台北市，平均租金報酬率5~8%，舉例來說，台北市400萬元套房月租金行情約1.3~1.5萬元，同樣房價在東京是2.5~3萬元的租金行情，租金報酬率為台灣的2倍。
7．台灣打房效應持續擴散，而投資日本房地產收益倍增，台灣包租公轉進東京，海外投資成趨勢。

國際東京不動產投資顧問公司專業報導

日本購屋投資快點搶~奢侈稅來了！賣帝寶 投資客稅金多3000萬

奢侈稅內容重點如下：

1．包括300萬元以上的私人飛機、汽車等，甚至是50萬元以上的皮草大衣，都要課奢侈            稅。
2．針對房地產投資客，要是1年內就脫手，要課房屋交易價的15%當作奢侈稅，這樣算下          來，光是一戶帝寶，奢侈稅就要繳3000萬。
3．投資客)1年內買賣(房屋)，成本就多了15%(奢侈稅)，那1年內買賣，實際價差會不會真         達到15%。就是靠這15%，以帝寶為例，去年買，今年賣，投資客原本只要付土增稅60        萬，現在有了奢侈稅，一戶2億的帝寶，就要課15%奢侈稅，等於要付3000萬，是50倍       土增稅。
4．奢侈稅最快下半年開徵，財政部預估可幫國庫進帳150億，只不過漏洞人人會鑽，到底         課不課得到奢侈稅，就看政府執行力了。

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國際東京不動產專業分析：

1．奢侈稅會讓許多投資客、菜籃族卻步。
2．台灣房地產投資環境變差，資金出走。
3．已有許多投資客陸續準備至日本買屋投資。
4．日本購屋投資出租，在精華地東京都，投報酬率7~15%，穩定安全而法規完善。
5．日本買屋投資，樂當包租婆，旅遊觀光退休度假皆很便利。

日本購屋投資

買地鐵的山手線附近的房子最好

1．若對日本的地理還不甚明瞭時，第一個最簡單的方法是”買地鐵的山手線附近的房子最好”，山手線是一個環狀的地鐵，一直繞圈圈循環著。其他支線的地鐵大多是以山手線的地鐵站為轉運站，再以傘狀方式分佈出去。日本的上班族文化多半是搭地鐵上班，所以只要是在山手線上徒步5-10分鐘內，都可以算是比較好出租的地點。

2．但是，山手線上還是有區分較地價較高地鐵站或地價較便宜的站。若是以東京23區來細分地價，到底何區的房子比較像是台灣的大安區、信義區呢?哪些區像是台北市的文安區、萬華區呢?這是一個專業的問題，若不是在日本東京都長期居住過一段時間，是無法回答這樣的問題的。這個答案，就必需是在日本住了將近30年的房屋仲介朋友來為各位您解答了。

3．山手線是東京都心部最大的鐵路運輸動脈    環狀的運行路線連結都心部眾多主要地區  與大阪的JR大阪環狀線同為日本都市通勤鐵路的代表。

4．在都市發展上  山手線已成為東京都市中心區與市郊地帶的分界  ，鐵道交通的轉接點地鐵路線大多於山手線環狀區間內緊密交錯，私營鐵路線大多自環狀區間外側  ，向市郊呈放射狀分佈。

5．因此山手線的29個車站當中，有24個是除JR路線外其他路線的轉乘站，除了轉乘新幹線的大站—東京站與上野站  ，以及同樣可轉乘新幹線的品川站之外，西半邊也有池袋站、新宿站、澀谷站等多條私鐵與地下鐵路線共同匯集的大型轉乘站。

6．列車運轉模式分為「外圈」（外回  り，順時針方向）與「內圈」（內回  り，逆時針方向）：

外圈：大崎站→澀谷站→新宿站→池袋站→上野站→東京站→品川站→大崎站

內圈：大崎站→品川站→東京站→上野站→池袋站→新宿站→澀谷站→大崎站

東京    秋葉原    上野    池袋    新宿    原宿    涉谷    惠比壽    品川    新橋等站  每一站都是重要的大站

7．其實配合JR山手線跟日本東京23區地圖，就不難找出房價較高地段較佳的區域了。雖然日本東京都內投報率多數在7%以上，但是在港區中的較佳地段因房價較高，所以投報率也只有2%左右。換言之，也並非港區就一定是好的物件，還是需要慎重選擇物件。

8．建議可以的話能夠待在日本的時間稍微久一點，儘可能用步行跟坐地鐵的方式到達物件現場,同時可以感受一下日本的地鐵文化，享受一下日本上下班尖峰時間擠電車恐怖的體驗，絕對絕對是台灣無法遇到的。

東京：B級區~目黑、文京、杉並、豐島、台東、世田谷、中野區

文京區
是東京都的23個特別區之一，劃分上屬於23區西部，實際位於中央偏北的位置，現任區長是成澤廣修[2]。文京區的面積11.31平方千米，在23區中位列倒數第4，僅佔東京都區部的50分之一[3]。該區以文化教育機關和住宅街區為主，有「文之京」的美名。從明治時期以來，這裡居住過夏目漱石、森鷗外、宮澤賢治等著名的文人、學者和政治家。除此以外出版、印刷業也很繁盛，並設有先進醫療設施和大型醫院。區內著名的設施包括日本最高學府東京大學本部（本鄉校區）、東京巨蛋和講道館等，六義園、後樂園和小石川植物園等古老而寬廣的日本庭園也坐落於文京區內。

經濟
印刷及其關聯行業在文京區的工業中佔有決定性的地位，其銷售營業額超過文京區內所有行業總計的80%。除了該行業外，由於區內有較多醫療設施，又鄰近秋葉原，電子和精密儀器在文京區的工業中也佔有比較大的比重[10]。

杉並區
位於城西地區，即東京23區的西側位置。面積為34.02平方公里，於東京23區中排行第8。是一個自然環境豐富的近郊住宅區域。關東大地震之後多數的文化人、學者移住該區。近年來作為日本動畫產業的集中地而引起注目。

豐島區
是日本東京都內23個特別區之一，位在舊東京市的區域內西北角一帶。其命名由來源自日本政府進行「廢藩置縣」之前，武藏國豐島郡的古名，當東京市在進行行政區域擴大時，四個原屬北豐島郡的町被合併劃入東京市的範圍之內，而賦予豐島區的命名。
豐島區是一個人口密度高，且集時尚與傳統、年輕與老年於一體、富有個性的區域。境內最重要的市街為池袋車站為中心的商業區，除此之外，駒込、巣鴨、大塚、目白等地區都是豐島區境內比較知名的市街，東京市區內最重要的鐵路路線JR山手線在這幾個地區都設有車站。

曾經是東京都內第一高樓的太陽城（サンシャインシティ）就位在區內的池袋地區。區役台東區是日本東京都內特別區之一，為東京各特別區中面積最小者。全區幾乎位於東京23區的中心，東接隅田川。台東區擁有上野、淺草兩大繁華商圈商業街，該區域的特產是皮革製品、人偶、玩具、傳統工藝品等。所位於JR山手線池袋站東口。

台東區
是日本東京都內特別區之一，為東京各特別區中面積最小者。全區幾乎位於東京23區的中心，東接隅田川。台東區擁有上野、淺草兩大繁華商圈商業街，該區域的特產是皮革製品、人偶、玩具、傳統工藝品等。

世田谷區
是一個位於東京都23區的南西部、通往都心部方便、以居住環境良好的住宅區而聞名的東京都特別行政區。為東京都特別區中面積第2大，人口最多的一個。

中野區
是日本人口密度最高的底層住宅區域。區內產業主要以第三產業的服務業為中心，而事業所及從業人員個數則處於東京23區的中下位。
中野區位於東京23區之西部，地形上是位於於武藏野台地的一角。因區內有許多的鐵路經過，發展成為東京23區之通勤都市。
人口密度20,067人／km²（2004年10月1日估計）為日本第一（第2為」東京都豐島區19,278人／km²，其次為大阪市城東區、大阪市西成區。以市來說埼玉縣蕨市13,799人／km²為最高），雖說蕨市人口密度被視為日本第一，但東京特別區也相當於1個都市。
道路率12.9%在23區中第22，狹幅員道路率84.0%是23區中最低者，都市基礎道路脆弱是中野區的特徵，此外公園面積率2.1%也是23區中的第22，因公園緑地較少，人口密度因而較高。