年度彙整：2012

日本東京房地產投報率？

投報率也是支撐投資安全的一個重要的因素，對長期投資而言，投報率的元素一定要考慮進去。如果低投報率又不能穩定成長，相對安全性就低了。很多人會把投報率當作第一重要，但我還是要強調安全才是投資的第一重要因素。把安全當作一個投資的習慣，這樣就會避開很多投資上的風險，也不會貿然聽到高投報率，就一股腦的不加思索就任意亂投資了。

如果把眼光放遠與全球化的來臨，你就不會限制自己的投資環境都只有在同一個區域性或只有台灣的房地產了。當然如果以現在這個時間點而言(2012.9.25)，我個人也會覺得英國倫敦的房地產也應該是不錯的選擇，因為英鎊正處於相對低點約46.5上下。

投報率也相對高，國民所得也是相對高的國家，政治也穩定，所以投資安全性而言是一個相當不錯的選擇。本公司並不是覺得日本東京是唯一的選擇，不過一但養成投資的安全習慣後，很多投資的方向就會一一浮現。這樣投資的國際觀也會隨之養成，投資的機會就會隨時都有。

就地理位置而言：台灣到東京飛行航程大約2 個多小時，日本國民所得比台灣高(2011年日本國民所得45920美元；台灣國民所得20101美元)，持有日本不動產可以安全的擁有土地所有權（新加坡、中國無法擁有土地所有權），日本在亞洲一級城市的房價中， 相對比香港、首爾還低，且日本東京市的辦公室每坪租金行情約1萬~1萬3千日元，綜合以上因素大概只有日本東京房地產是唯一首選了。

以本公司建議的方向，您應該會有其他不同的投資想法、投資思考、與投資比較。把台灣台北的房地產跟其他國際性的都市比較之後，就會變成投報率相對低，安全性相對不高，房租相對低，國民所得也相對低。以理性的相較之下，就可以發現台灣不一定是最佳的選擇了!

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，為您的資金規畫最安全的投資收益。

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投資日本東京房地產一定會賺嗎?

如果有人問我「那現在投資日本東京不動產，一定保證會賺嗎?」我一定會比照股市名嘴或房市名嘴的說法「投資一定有風險，投資不一定保證獲利，請你謹慎小心!」

但是如果以投資的安全性來說，日本「現在」的東京房地產是很適合投資的。以現在來說除了定存外，任何一種投資都可能會賠錢，但是只有房地產是不會投資歸零的。買股票會買到地雷股歸零，買基金會買到雷曼也會歸零，跟朋友投資開公司或開餐廳倒閉歸零，買彩券更慘買沒中獎就歸零。也只有保值地段的房地產，不管你遇到地震、海嘯淹沒、第三次世界大戰(不含核子戰爭)…等，都一定還是有土地價值，在加上如果以穩定的高報酬的房租報酬率算上去，10年以上長期投資是一定會賺的(甚至是穩賺不賠的)。

投資房地產一定要選台灣嗎?

以地球村的觀念來說，買房地產一定要買保值的地段，就全球的概念而言，就應該選擇國際性的大都市，除了大都市外，我個人都覺得不應該亂投資。所以這樣跳離台灣這個思維，你應該會選哪裡呢?答案應該很簡單，如果你要選擇安全要保值又容易出租的地段就會有很多可以選擇了，如果是台灣應該選台北市，如果是中國應該選上海、北京。英國就是倫敦了，其他像紐約、巴黎、首爾、東京、新加坡、香港、曼谷、柏林…等。全世界實在是太多可以選擇了，在這麼多的選擇下台灣的台北市，相較之下就不一定是最佳的房地產投資選擇了。

再加上國民所得的比較之下(表一)，可以選擇的應該剩下不多了。香港、倫敦、紐約、巴黎、東京、新加坡…等，國民所得都比台灣台北市還高，所以在該地工作的民眾應該是可以付的出比較高的房租，這樣比較合理，投資上也會比較安全。當然以大部分的民眾，可能把語言當作第一考慮元素，不同國家不同語言就會存在恐懼與害怕。我建議安全的投資才是第一元素，其他因素都應該排在安全的投資之後，所以在投資的安全考量下，語言不通的問題就不至於那樣恐懼了。

表一：　全球20１１國民所得排名；人均ＧＤＰ (國際匯率)

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如果有人問你房子投資買在哪裡，若你回答「我投資在台北縣三峽…」，一般人會客氣的跟您回應「那裏環境不錯喔!」，但是心裡定會想著「自住是OK啦，但一定不會賺，以後不一定賣得掉，也不一定租的掉!」

若是你回答「我買在台北市大安區跟信義區!」一般人可能有點尊敬你並羨慕您的投資眼光，而且一定有賺，房子也租的掉，房子也一定賣得掉!

但是，若你回答「我買在日本東京的新宿站附近」一般人可能會向您立正甚至會向你敬禮!並且以為你是「好野人」!認為你應該有上億的財產才能買得起日本東京房地產!

希望您看完本公司的文章，就會了解其實在投資日本東京不動產並不像想像中那麼困難或想像中的那麼貴。如果你以為日本國民所得(2011年45920美元)是台灣(2011年20101美元)2.5倍多的日本，日本東京房價應該是台灣台北的好幾倍，那就錯了!

日本東京房地產現在以東京23區，新宿區的中古電梯大樓為例，現在的價格比台北市大安區的中古電梯大樓還便宜!出租的投資報酬率是台灣的好幾倍，雖然不合理也不合乎常理，不過這是事實!接下來文章中會慢慢跟您說明。

投資東京房地產只是一項金融遊戲下的一個工具而已，並不需要想得太複雜。您可能會被您的銀行理財專員慫恿買歐洲海外基金，或買了類似美國雷曼的地雷基金，但是您從不會想你一定要住在歐洲或美國，才可以買當地的基金。但是你會還是會存疑買日本房地產應該是要住日本吧，其實這些疑問在文章裡都會詳細跟您回答。

不管是投資股票、投資基金、或投資彩券、投資外幣，或投資房地產……，都是為了賺錢，風險跟投報率都有相關性。沒有任何一種投資是穩賺不賠的。如果真的要穩賺不賠，那大概只有台灣定存吧。(國外的定存還有可能會有銀行倒閉的風險)。我會選擇一個比較安全的投資方式，就是在市場價格相對低點的時候進場，不管你以後出不出場都應該相對安全。
如下圖:

當市場價格相對低點來時可能就是一個比較好的投資機會，雖然不一定保證必賺，但是賺錢的機率很高也相對高，一旦選定相對低點時，您就要抱著必賺的決心了。如果你一直等待絕對低點，我想這樣你應該就是最後屬於不會進場投資的人，或是屬於一直在當旁觀者，最後可能成為追高殺低的投資者了!如果是這樣投資觀念那賠錢的機率就相對高。

以這樣的投資觀念來說，投資買彩券是機率最低，而且是最不容易賺錢的一種投資方式。富爸爸，窮爸爸這本書中有提到關於富人的投資，一有開創事業當老板，二有投資股市致富，三有理財投資不動產，根據美國世界知名商業雜誌富比士(forbes)統計，從事房地產相關行業的富豪比例最高，在富豪中占有近7成的比例，擁有資產果然是最快發達致富的捷徑。

日本不動產實施不動產買賣實價登錄機制已有20餘年之久，上圖可清楚看到日本東京地區，房市價格相對高、低點的位置，今年是2012年(平成24年)，日本東京地區房市價格處於40幾年來的相對低點，這時候投資日本東京不動產，不管你以後出不出場都應該相對安全，雖然不一定保證必賺，但是賺錢的機率也相對高。

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